Comprar una propiedad en Mallorca e Ibiza

Derecho Inmobiliario y Cuestiones Fiscales 5 Agosto, 2015 No Comments

Comprar una propiedad en Mallorca e Ibiza

Otros países, otras costumbres, otra jurisdicción.
Quien compra un inmueble, una casa, un piso o un local en Mallorca o en Ibiza tiene que tener en cuenta, por ejemplo, que el notario, a gran diferencia de Alemania o Inglaterra, sólo asume una pequeña parte de la responsabilidad jurídica en el proceso de compraventa de una vivienda.

 

En España el notario da fe de la documentación que ambas partes le aportan. Posteriormente y tras la firma de la escritura notarial, el notario envía un aviso telemático al Registro de la Propiedad para que la titularidad del nuevo propietario quede reservada.

Por lo demás no es el notario sino el abogado quién debe asesorar sobre las responsabilidades legales, jurídicas y fiscales en las que incurre un comprador o vendedor durante el proceso de compraventa.

En Inglaterra es la figura del “Solicitor” (abogado) quién por encargo del cliente ejecuta los trámites y gestiona la operación de compraventa incluida la transmisión del inmueble entre ambas partes contractuales hasta que el nuevo titular está inscrito en el Registro de la Propiedad.

¿Porqué contratar a un abogado en la compraventa de un inmueble en Mallorca o Ibiza?

Si comparamos el proceso de compraventa de una propiedad en España con Alemania o con Inglaterra nos damos cuenta que el papel de los profesionales que intervienen en la misma, como el papel del abogado o del notario, no se corresponde en un país y el otro.

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Por ello es muy recomendable, sobre todo para el éxito de la operación, contar con los servicios de asesoramiento legal, jurídico y fiscal de un abogado especialista en derecho inmobiliarioque hable el mismo idioma que el cliente. El cliente entenderá así el 100 % de la información transmitida, contará con la asesoría de un profesional fiable durante todo el procedimiento y se aseguraráde principio a fin que la operación de compraventa sea comprensible y transparente.

En la compraventa de una propiedad “el antes cuenta tanto como el después”

En nuestro despacho de abogados ofrecemos un servicio integral, siendo pioneros en este campo ya quecontamos con el servicio de Property Pre Scan. El informe Property Pre Scan consiste en la elaboración de un primer estudio de la situación urbanística del inmueble, es decir, una información muy valiosa para todas las partes involucradas en el proceso de compraventa– vendedor, comprador y agente inmobiliario.

Los resultados del estudio determinarán si el inmueble cumplen todos los requisitos necesarios para llevar a cabo la compraventa sin dificultades ni obstáculos. Además se revisarán las inscripciones o informaciones que figuran en las distintas administraciones públicas tanto a nivel local, regional y nacional:

  • Nota simple actualizada del Registro de la Propiedad.
  • Metros cuadrados de la propiedad inscritos en el Catastro.
  • Información del departamento urbanístico del Consell Insular.
  • Información de urbanismo y recaudación del Ayuntamiento correspondiente.
  • Deudas y pagos de impuestos en la Agencia Tributaria.

Con los datos obtenidos mediante el informe “Property Pre Scan” se podrá hacer una evaluación de la situación urbanística y legal de la propiedad y se podrá detectar si falta documentación y bajo qué condiciones se puede vender o comprar. Este hecho proporcionará una buena base para la negociación del precio de compraventa para todas las partes involucradas.

La compraventa: contrato y escritura

Una vez fijado el precio el abogado especialista en derecho inmobiliario entra en acción. Teniendo en cuenta las circunstancias de cada expediente y previo a la compraventa se actuará con el fin de subsanar en las administraciones correspondientes las irregularidades detectadas.

En un segundo paso se redactará el contrato de opción de compra. Este contrato es la herramienta jurídica que compromete a ambas partes y en el que se deben fijar, como mínimo, los siguientes elementos básicos:

  • Precio compraventa.
  • Pago a cuenta u opción del precio de compraventa con plazo de vencimiento. El importe de la opción se puede depositar en la cuenta fiduciaria del notario, del abogado, del agente inmobiliario o del vendedor.
  • Se lista la documentación oficial recopilada hasta la fecha de la firma del contrato de opción sobre el inmueble y aquella documentación que se debe aportar el día de la firma de la Escritura de Compraventa ante el notario.
  • Se fijan penalizaciones para ambas partes en caso de incumplimiento del contrato.

A partir de este momento se preparará, entre todas las partes y junto al notario, la escritura pública notarial de compraventa y se deberá de aportar la documentación listada en el contrato de opción de compra en la notaría.

El abogado presentará un presupuesto de impuestos y gastos correspondientes a la compraventa tanto para vendedor o comprador. Entre estos gastos como mínimo deben figurar:

    • –        Impuesto de transmisiones patrimoniales.
    • –        Impuesto de variación de patrimonio.
    • –        Retenciones.
    • –        Plusvalía.
    • –        Honorarios profesionales.

En resumen, los gastos de una compraventa en los que va a incurrir el comprador de la misma podrán variar entre el 12 % y el 14% del precio de la compraventa.

Inscripciones, pagos fiscales y cambios de titularidad

Tras la firma en notaría se han de realizar los pagos de impuestos dentro de unos plazos determinados. Por poner un ejemplo; si no se paga el impuesto de transmisiones patrimoniales no se puede inscribir al nuevo titular en el registro de la propiedad.

También se debe realizar un cambio de titular en el catastro así como en los servicios de suministros de la propiedad, como electricidad, gas, agua, telefonía e internet.

Como comentábamos al principio, nuestro despacho de abogados y asesores fiscales ofrece un servicio integral de asesoría legal, jurídica y fiscal a Residentes y No Residentes en el proceso de compraventa de una propiedad yque entendemos implica todos los aspectos esenciales del antes y del después de la compraventa.

Si deseas más información sobre nuestro servicio integral en los procesos de compraventa estaremos encantados de atenderle en cualquiera de nuestras oficinas en Mallorca y en Ibiza
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