Derecho Inmobiliario y cuestiones Fiscales
Sabemos que existen muchas diferencias entre los procesos de compraventa de un inmueble en España y en Alemania. Diferencias que, en ocasiones, pueden producir inseguridad en nuestros clientes y ello es perfectamente comprensible. Por ello, hemos decidido hacer una breve e interesante entrevista al Dr. Jürgen Bredthauer, Notario de Hamburgo y especialista en Derecho Internacional Privado y Derecho de Familia y Contractual, para así conocer y entender mejor las preocupaciones que tienen la mayoría de nuestros clientes, las cuales es nuestra obligación detectar y solucionar. Pregunta: Sr. Dr. Bredthauer, usted es uno de los notarios más renombrados de Hamburgo y además tiene conocimientos de cómo es el proceso de adquisición de un inmueble en España. De las diferencias que existen entre ambos procesos, ¿qué es lo que le ha llamado especialmente la atención?
Respuesta: En Alemania diferenciamos entre el contrato de compraventa jurídico-obligacional, en el cual, entre otras cosas, el comprador se compromete al pago del precio pactado, y la trasmisión de la propiedad, la cual tiene lugar sólo una vez que se ha efectuado la inscripción del inmueble adquirido, en el Registro de la Propiedad correspondiente. En cambio, en España, la propiedad se trasmite con la firma por las partes de un contrato, que puede ser tanto privado, como público ante notario. Como consecuencia, en las compraventas en España falta un mejor asesoramiento notarial en forma de advertencias, que no tiene lugar ni siquiera en el momento de la firma de la escritura ante notario. Los compradores, por tanto, deberían procurarse siempre el asesoramiento de un abogado, que además les proporcionase una traducción del borrador.
P: Cheques bancarios, pagos el mismo día de la firma … Todo esto puede no sonarle muy bien a un alemán o incluso puede generar recelo ¿Qué opina sobre ello?
R: Para un alemán es muy poco habitual que se pague en el mismo momento de la firma ante notario. Pero ello debe de ser así, porque la propiedad se trasmite en ese momento. También puede parecerle extraño que en la firma ante notario puedan estar presentes, dado el caso, un apoderado del banco cuya hipoteca se cancela y otro del banco que financia la operación.
P: El proceso de compra en España presenta tanto ventajas como inconvenientes respecto del proceso alemán ¿Podría indicarnos una ventaja?
R: La principal ventaja del procedimiento español es que con la firma ante notario y el pago del precio, el comprador se convierte en propietario del inmueble, trasmitido por el vendedor libre de cargas.
P: ¿Y un inconveniente?
R: Supone un inconveniente que el notario no es quien tramita la escritura, es decir, quien solicita la inscripción en el Registro de la Propiedad y supervisa que ésta se lleve a cabo. Para ello hay que contratar adicionalmente los servicios de una gestoría, pero estos trámites puede organizarlos muy bien el abogado que asesora en la operación.
P: ¿Como alemán y como notario, que recomendación le haría a sus compatriotas?
R: Les diría que, aunque el sistema es diferente al nuestro, también funciona. Al contrario de lo que ocurre en Alemania, donde no es algo imprescindible, en España resulta muy aconsejable contratar los servicios de un abogado, que se encargará de comprobar que todo esté correcto y que no va a haber problemas relativos a, por ejemplo, la declaración de obra nueva, la cédula de habitabilidad, el pago de impuestos y tributos anteriores a la operación, etc.
P: Los precios suben en las islas de año en año ¿qué cree que pasará en el futuro? ¿en qué cree que desembocará todo esto?
R: Como jurista no tengo nada que decir de la subida de los precios. Pero observando la evolución, no me parece que ahora mismo estemos cerca de una nueva burbuja inmobiliaria.
P: Y para acabar… saber algo de español puede ser también muy importante… ¿cuáles fueron las primeras palabras que aprendió en español?, ¿y en mallorquín?
R: Las primeras palabras que aprendí en español fueron: “Buenos días, soy Jürgen Bredthauer”. Desgraciadamente, solo hablo un poco de mallorquín, pero de manera espontánea se me ocurre “Poc a poc!”, ósea, despacito. Sin duda, hay muchas diferencias entre los procedimientos en un país u otro. Nuestra obligación, como asesores legales y especialistas en Derecho Inmobiliario en las Islas Baleares, es explicar estos contrastes a nuestros clientes, familiarizarles con el derecho español para que lo comprendan y lograr así, que el proceso de compraventa sea siempre lo más seguro y satisfactorio posible para todos.
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