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Nueva Ley de Urbanismo de las Islas Baleares (II): Edificaciones y construcciones fuera de ordenación

09feb.

Si quieres comprar o vender una finca en Mallorca, has de saber que las edificaciones y construcciones pueden estar en situación de inadecuación o de fuera de ordenación. En este artículo vamos a hablar solamente de las que puedan estar fuera de ordenación. Para ello, vamos a remitirnos al art. 129 de la nueva Ley de Urbanismo de las Islas Baleares (LUIB), concretamente al apartado segundo, que apenas ha sufrido modificaciones respecto de su predecesor, el art. 68 de la ya derogada Ley de Ordenación y Uso del Suelo (LOUS). 

Este articulo enumera los tres casos en los que una construcción, edificación, instalación o uso se considerará que está en situación de fuera de ordenación, a saber:

a) Las edificaciones que de conformidad con el planeamiento vigente queden sujetas a expropiación, cesión obligatoria y gratuita o derribo.

b) Las edificaciones o construcciones ejecutadas sin licencia o con licencia anulada, aunque ya no corresponda la adopción de medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen la demolición aplicable en su caso.

c) Las edificaciones o construcciones implantadas legalmente en las que se hayan ejecutado obras, de ampliación o de reforma, o cambio de uso sin disponer de licencia o con licencia que haya sido anulada.

Si nuestra finca de Mallorca o Ibiza se encuentra en esta situación, ¿podemos conseguir licencias para ampliar, reformar, etc.? Os mostramos en este post una tabla para que pueda entenderse con más claridad, pues no es un tema fácil.

Por un lado, hemos de estar a lo que dice la LUIB (segunda columna) pero, por otro lado, las disposiciones de esta Ley aún no han sido desarrolladas por su reglamento correspondiente, y la disposición final segunda de la LUIB, en su apartado segundo, establece que hasta que no sea sustituido, en el ámbito de la isla de Mallorca continuará siendo vigente, en todo lo que sea compatible con la LUIB, el Reglamento general de la LOUS, para la isla de Mallorca. Por tanto, también hemos de considerar el artículo 186 de dicho Reglamento (tercera columna).

Insistimos en que es importantísimo contactar con un abogado antes de adquirir cualquier tipo de propiedad, especialmente si se trata de una finca en suelo rústico, pues si alguna edificación o construcción se encontrare fuera de ordenación, corremos muchos riesgos y, además, el Registro de la Propiedad puede inscribir esta situación como carga, por lo que se complicaría muchísimo una posible venta, ya que sería muy difícil que un banco pudiera conceder una hipoteca sobre una finca que se encuentra fuera de ordenación.

 

 

Diferentes casos de situaciones fuera de ordenación

 

Según la nueva Ley de Urbanismo de las Islas Baleares (art. 129 LUIB)

Según el Reglamento de la ya derogada Ley de Ordenación y Uso del Suelo de las Islas Baleares, hasta que no sea sustituido por otro (art. 186 Reglamento LOUS)

Las edificaciones que de conformidad con el planeamiento vigente queden sujetas a expropiación, cesión obligatoria y gratuita o derribo (art. 129.2.a LUIB)

  • No se podrán autorizar obras de consolidación, de aumento de volumen ni de modernización.
  • Se podrán autorizar excepcionalmente, con renuncia expresa a su posible incremento del valor de expropiación, reparaciones que exijan la salubridad pública, la seguridad y la higiene de las personas que residan en ellas u ocupen las edificaciones mencionadas.

 

  • No se pueden autorizar, en ningún caso, obras de consolidación, de aumento de volumen ni de modernización. Únicamente se podrán autorizar la ejecución de obras de reparación que exijan la salubridad pública, la seguridad y la higiene de las personas que residan u ocupen las edificaciones mencionadas, en los términos que establece la letra a) del apartado 2 del artículo 68 de la LOUS.
  • La autorización municipal de las obras únicamente admisibles de acuerdo con la letra a) anterior deberá condicionar su eficacia a la formalización de la renuncia expresa al incremento del valor de expropiación derivado de su ejecución, y a la anotación de dicha condición en el Registro de la propiedad.
  • En estas edificaciones o instalaciones se podrán mantener los usos preexistentes implantados legalmente hasta la ejecución de la expropiación, cesión o derribo, además de los usos y obras con carácter provisional en las condiciones que regula el artículo 67 de la LOUS y el artículo 184 de este Reglamento.
  • Si la edificación o la instalación está en situación de fuera de ordenación por razón de resultar afectada parcialmente por una nueva alineación de vial sujeto a cesión gratuita, pero no está incluida en ningún ámbito de actuación o de gestión urbanística, se le aplicará, si funcionalmente y técnicamente es posible y en la parte no afectada por la cesión de vial, el régimen que establece el artículo 185 de este Reglamento

 

Las edificaciones o construcciones ejecutadas sin licencia o con licencia anulada, aunque ya no corresponda la adopción de medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen la demolición aplicable en su caso (art. 129.2.b LUIB)

  • No se podrá hacer ningún tipo de obra.
  • Si además se han ejecutado a partir del 1 de marzo de 1987, tampoco se podrá obtener la contratación de servicios de suministro de energía eléctrica, gas, agua, saneamiento, teléfono, telecomunicaciones o de naturaleza similar.

 

  • En ningún caso se podrá realizar ningún tipo de obra o actuación.
  • Además, en caso de que estas edificaciones o construcciones se hayan ejecutado con posterioridad al 1 de marzo de 1987, tampoco se podrá obtener la contratación de servicios de suministro de energía eléctrica, gas, agua, saneamiento, teléfono, telecomunicaciones o de similar naturaleza.
  • En la misma parcela o solar en que existan edificaciones o construcciones en la situación de fuera de ordenación regulada en este apartado 3, en ningún caso se podrá autorizar la realización de ninguna obra de nueva planta.

 

Las edificaciones o construcciones implantadas legalmente en las que se hayan ejecutado obras, de ampliación o de reforma, o cambio de uso sin disponer de licencia o con licencia que haya sido anulada. (art. 129.2.c LUIB)

  • En la parte legal se permitirán obras de salubridad, seguridad, higiene, reparación, consolidación y también reforma.
  • Se podrán autorizar obras necesarias para el cumplimiento de las normas de prevención de incendios y de accesibilidad y el código técnico de la edificación.
  • En la parte ilegal no se podrá realizar ningún tipo de obra.
  • Son autorizables, en todo caso, las obras de salubridad, seguridad, higiene, las reparaciones, las consolidaciones y también las reformas, siempre que no afecten a la parte de la edificación o construcción realizada ilegalmente.
  • También se autorizarán las obras necesarias para el cumplimiento de las normas de prevención de incendios, instalaciones de infraestructuras propias de la edificación, instalaciones para el cumplimiento del Código técnico de la edificación y las de adaptación al Reglamento de supresión de barreras arquitectónicas. Sin embargo, mientras no se obtenga la legalización de las construcciones o las edificaciones, en la parte ilegal no se podrá realizar ningún tipo de obra.
  • En ningún caso se podrá autorizar la realización de ninguna obra de nueva planta o de ampliación de la edificación o la construcción implantada legalmente cuando, dentro de la misma parcela o solar, se hubieran ejecutado obras de edificación o ampliación sin licencia o con licencia que haya sido anulada, mientras no se proceda, según corresponda, a la legalización o a la demolición de éstas.

Usos que el nuevo planeamiento declare incompatibles y los sujete a cese de forma expresa (art. 186. 5, primer apartado, del Reglamento)

 

 

 

  • Los usos en situación de fuera de ordenación no podrán ser objeto de cambios de titularidad ni de renovación de las licencias de uso u otras autorizaciones sometidas a plazo, debiéndose en estos supuestos acordar su cese inmediato.
  • Cuando la autorización de estos usos no esté sometida a plazo, se podrán revocar las autorizaciones correspondientes, sin perjuicio de las indemnizaciones que correspondan de acuerdo con la legislación aplicable.
  • En el resto de casos de disconformidad, los usos preexistentes podrán mantenerse y podrán ser objeto de cambios de titularidad.

 

Cambio de uso de edificaciones o construcciones que se haya ejecutado sin contar con licencia o, en su caso, con infracción de las determinaciones de la legislación sectorial reguladora de actividades (art. 186. 5, segundo apartado, del Reglamento)

 

  • En ningún caso se podrá realizar ningún tipo de obra o actuación.
  • Además, en caso de que estas edificaciones o construcciones se hayan ejecutado con posterioridad al 1 de marzo de 1987, tampoco se podrá obtener la contratación de servicios de suministro de energía eléctrica, gas, agua, saneamiento, teléfono, telecomunicaciones o de similar naturaleza.
  • En la misma parcela o solar en que existan edificaciones o construcciones en la situación de fuera de ordenación regulada en este apartado 3, en ningún caso se podrá autorizar la realización de ninguna obra de nueva planta.

 

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