Exoneración de las condiciones urbanísticas para edificar en suelo rústico

La Ley 6/1997, del Suelo Rústico de las Islas Baleares, en su Título IV, regula las condiciones de las edificaciones e instalaciones. No obstante, en su artículo 21.3, prevé la posibilidad de exoneración total o parcial de estas condiciones, cuando se trate de actividades con características especiales.

De acuerdo con este artículo, se ha publicado recientemente el Decreto 17/2017, de 21 de abril, por el que se fijan los principios generales de exoneración de las condiciones urbanísticas de las edificaciones y las instalaciones agrarias y complementarias en explotaciones agrarias en el ámbito de las Illes Balears.

En su «Preámbulo», este decreto indica que «para el desarrollo de la actividad agraria y complementaria puede ser necesario construir instalaciones, construcciones y edificaciones que, por su tipología, no se ajustan a las condiciones urbanísticas de carácter general» y por este motivo surge el presente decreto, con el objetivo de, según su art. 1 y «únicamente para los usos agrarios, fijar los principios generales de exoneración de las condiciones urbanísticas de las edificaciones y las instalaciones agrarias y complementarias en explotaciones agrarias, y establecer un marco jurídico básico aplicable al ámbito de la comunidad autónoma de las Illes Balears». Y decimos solamente «principios generales», porque deja un margen abierto para que cada Consejo Insular pueda regular en su ámbito competencial propio.

Nótese que el decreto solamente será aplicable a las edificaciones e instalaciones agrarias y complementarias, no las agroturísticas, que estén inscritas en el Registro Insular Agrario.

¿Cuáles son estas condiciones susceptibles de exoneración? (Art. 3)

1. Por un lado, las condiciones de edificación e instalación: superficie construible, ocupación, altura, volumen y características tipológicas, estéticas y constructivas. No obstante, las características tipológicas y estéticas no se podrán exonerar cuando nos encontremos ante áreas de alto nivel de protección (AANP), áreas naturales de especial interés (ANEI), áreas rurales de interés paisajístico (ARIP) o en áreas de protección territorial (APT).

2. Por otro lado, las condiciones de la posición e implantación: ubicación dentro de la parcela y retrocesos. Aunque el retroceso no se podrá exonerar si comporta la alineación con un vial o camino público. Si se linda con una propiedad privada, se exigirá el consentimiento escrito de la propiedad de la parcela contigua.

¿Cuál será el procedimiento? (Art. 4 y ss.)

El interesado deberá presentar una solicitud acompañada de una memoria agronómica que justifique y valore:

1. La necesidad de la exoneración total o parcial que se pretende
2. Que no hay ninguna alternativa viable técnicamente y económicamente
3. Que suponga una mejora de la actividad agraria y no genere perjuicio en las parcelas próximas ni en su entorno.
4. Que se fijen las medidas protectoras, correctoras o compensatorias adecuadas.

La Administración Pública deberá emitir un informe. De momento, este informe corresponde al director general de Agricultura y Ganadería, y deberá estar basado en un informe técnico previo elaborado por una comisión técnica formada por él mismo y otros cuatro vocales.

Finalmente, las exoneraciones deberán ser informadas mediante las herramientas telemáticas que la Administración tenga a su alcance

Desde el día 22 de abril de 2017 este decreto está en vigor, así que, si usted es propietario de un terreno rústico y desea construir en él edificaciones o instalaciones de uso agrícola, no dude en ponerse en contacto con nuestro bufete de abogados en Baleares y estudiaremos la mejor manera para que usted pueda construir en su parcela de manera 100% legal.

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