Informe jurídico del borrador de la Ley de la Vivienda en la Comunidad Autónoma de les Illes Balears

Desde Bufete Frau nos preocupamos de que nuestros clientes y colaboradores estén siempre al día con las novedades legislativas más importantes sobre todo en temas inmobiliarios y, por ello, nos preocupamos en informaros y resumiros el borrador de la nueva Ley de la Vivienda de las Islas Baleares que, aunque aún no ha sido promulgada ni está en vigor, creemos que no tardará en ello. Es el momento de hacer los deberes y al menos saber cómo nos afectará en el devenir diario.

Debido a los importantes cambios en nuestro actuar que supondrá esta ley, es necesario que desde hoy se empiece a estudiar, y así, analizar cómo nos afectará esta ley que entrará en vigor a los tres meses desde su publicación en el Boletín Oficial.

En primer lugar, se prevén nueve títulos, siete disposiciones adicionales, dos disposiciones transitorias, una disposición derogatoria única, así como tres disposiciones finales.

En el Título I se desarrollan las disposiciones generales aplicables, los principios rectores para interpretar la ley, se incorpora un conjunto de definiciones, así como la consideración de la política de vivienda como un servicio de interés general. Además, se incorpora un precepto destinado a garantizar la presencia de la vivienda en las políticas públicas y, entre otros, en los instrumentos de planificación urbanística.

En el Título II se encuentran las competencias de las diferentes administraciones públicas en materia de vivienda, guiadas bajo el principio de colaboración. Principio que, además, se ve reforzado en las siete disposiciones adicionales de esta ley.

El Título III concreta todo lo relacionado con las condiciones de la vivienda, asumiendo un compromiso con la calidad de vida de los habitantes de las Islas Baleares.

El Título IV contiene todas las acciones que configuran una política de protección y promoción de la vivienda. Incluye regulación destinada a proteger a los adquirentes y usuarios, mecanismos a adoptar por el Gobierno para atender a la población con dificultades para acceder a una vivienda, se crea el Servicio de Acompañamiento en materia de Vivienda, se trata la problemática de las viviendas desocupadas, así como los casos de pobreza energética.

El Título V regula la Mesa Autonómica de la Vivienda y el Título VI recoge la Mesa para la Lucha contra la Pobreza Energética.

En el Título VII se regula la obligación de depósito de las fianzas de arrendamiento (quedan fuera de esta obligación los contratos anteriores a la entrada en vigor de esta norma), y se crea el Registro de Fianzas de Contratos de Arrendamiento de Fincas Urbanas.

El Título VIII aborda el régimen jurídico de la vivienda de protección pública y el Título IX establece un régimen sancionador relacionado con el contenido de la Ley.

Se establece el carácter supletorio de la normativa estatal en todo aquello que no regule la normativa propia. Además, quedan derogadas las normas legales o de rango inferior que se opongan a todo lo que prevé esta Ley. Se autoriza también al Consejo del Gobierno y a la Consejería competente para dictar toda la normativa secundaria y se encarga revisar la Ley de Consumo en lo relativo a la vivienda.

Después de este breve resumen estructural de la norma, vamos a analizar los aspectos que consideramos más importantes a los efectos prácticos del tráfico inmobiliario entre los compradores, vendedores y los agentes inmobiliarios:

1) En primer lugar, el objetivo que tiene esta Ley es hacer efectivo el derecho constitucional de acceso a una vivienda digna y adecuada, cuestión que, creemos, venía siendo necesario desde hace años tras el período de crisis que hemos pasado.

Nótese que, en todo momento, estaremos hablando de vivienda y no de solares, locales, aparcamientos, etc. Según el art. 3, letra a, de este borrador, «vivienda» es «cualquier edificación permanente habitable destinada a la residencia de las personas físicas, siempre que se acredite el cumplimiento de las condiciones de habitabilidad exigidas por la normativa aplicable».

2) Por otro lado, aparece la figura del «gran tenedor de vivienda», que se define (art. 3, letra h), como «las personas físicas o jurídicas que, por sí mismas, de manera directa o indirectamente a través de la participación en otras sociedades o grupos, disponen de diez o más viviendas en régimen de propiedad, alquiler, usufructo o cualquier otra figura jurídica que los faculte para determinar sus usos, y que tengan como actividad la construcción, la promoción inmobiliaria, la intermediación, la gestión, la inversión, la compraventa, el alquiler o la financiación de viviendas».

En atención a la especial preocupación de esta ley con las viviendas desocupadas, se exigirá a los grandes tenedores de vivienda que, en virtud del art. 33 de esta ley, envíen a la «consejería competente en materia de vivienda la relación de viviendas desocupadas a fin de que se inscriban el Registro [de Viviendas Desocupadas]» y tendrán la «obligación de comunicar a la consejería competente en materia de vivienda cualquier cambio con respecto a la situación de éstas».

Además, según el art. 36, los grandes tenedores incluidos en el Registro «cederán su gestión al Instituto Balear de la Vivienda (IBAVI) por un plazo mínimo de tres años».

Por último, tienen la obligación (Disposición Transitoria Primera y Segunda) de, en tres meses, comunicar un inventario de las viviendas protegidas que integran su balance en el territorio Balear, así como las que se encuentren en situación de desocupación.

3) El art. 12 es importantísimo en el sentido en que hace obligatorio en cualquier transmisión por venta, alquiler o cesión de uso, incorporar una copia de la cédula de habitabilidad vigente o, en su caso, la calificación definitiva. En caso de que no se disponga ni de una ni de otra, se hará constar este hecho en el contrato o escritura pública.

4) Otro de los artículos clave de este borrador es el 17, cuyo apartado primero dice «la oferta, la promoción y la publicidad dirigidas a la venta o el arrendamiento de viviendas se ajustarán a los principios de veracidad, de manera que no oculten datos fundamentales de los objetos a los que se refieren o puedan inducir a los destinatarios a algún tipo de error con repercusiones económicas».

5) Además (apartado tres), «los datos, las características y las condiciones relativas a la construcción, a la situación, los servicios, las instalaciones, la adquisición, la utilización y el pago de las viviendas que se incluyan en la oferta, la promoción y la publicidad son exigibles ulteriormente por el comprador, aunque no figuren expresamente en el contrato de transmisión».

Es decir, que la información en la publicidad, oferta y promoción será vinculante y podrá ser exigible por el comprador, además de que deberá ser veraz, transparente, clara y sin oscurantismos. Por tanto, se responderá ya no solo civilmente, sino que también se prevén sanciones administrativas desde que se apruebe la presente ley así sin menospreciar las posibles sanciones en materia de consumo.

6) En el art. 18 se prevé la aplicación de la Ley de Consumo también en casos de adquisición de viviendas, si bien esto ya está en vigor para los particulares adquirentes.

7) En el Capítulo III del Título IV se crea el Servicio de Acompañamiento en materia de Vivienda (art. 27) cuya función es (art. 28) «ofrecer un asesoramiento voluntario y gratuito a las personas y a las familias en los procesos de acceso a la vivienda y de defensa de ésta» y se prevé su colaboración con diferentes colegios profesionales, entre los que, posiblemente, se encontrará el Ilustre Colegio de Abogados de las Islas Baleares.

8) El Capítulo IV del mismo Título se encarga de las viviendas desocupadas, en las que ya hemos incidido en algunos puntos relativos a los grandes tenedores. Se entiende que una vivienda desocupada es aquella que permanece deshabitada de manera continuada durante un tiempo superior a dos años de manera injustificada. Una manera de probar la desocupación será (art. 35) a través de los bajos consumos que se podrá probar por las facturas de agua, gas y electricidad.

9) Como hemos anotado previamente, se obliga al depósito de fianzas y, de hecho, el art. 54 obliga específicamente además a acreditar la prestación de la fianza establecida legalmente para poder elevar a público un contrato de alquiler.

10) En el Título dedicado al Régimen Sancionador considera agente de la autoridad al personal funcionario de carrera al que se encomiende el ejercicio de las tareas de inspección en todo lo que prevé esta Ley.

11) La Disposición Adicional Segunda es especialmente importante, en el sentido en que prevé que «los notarios, los registradores de la propiedad, las entidades de crédito, los agentes de la propiedad inmobiliaria y el resto de intervinientes en el proceso de transmisión de las viviendas velarán por la aplicación de las disposiciones de esta Ley».

Es decir, que se impone a todos los partícipes en velar por que se cumpla esta Ley y, por ello, entendemos que se derivarán las correspondientes responsabilidades en caso de incumplimiento o de falta de transparencia en las operaciones que se planteen.

12) Además, define al administrador de fincas y al agente inmobiliario, aunque no dice «agente de la propiedad inmobiliaria», por lo que asalta la duda de si se trata de agentes inmobiliarios colegiados o no.

Al ser un borrador habrá que ver el texto definitivo para saber lo que quiere dar a entender el legislador. De todos modos, quizás tendrá que ser el desarrollo reglamentario quien fije los requisitos para ejercer la actividad del agente inmobiliario y, en especial, su inscripción en el mencionado registro público de agentes inmobiliarios. No creemos que, tras la entrada en vigor de la ley, tarde mucho en desarrollarse el Reglamento.

13) Se prevé como obligatorio la necesidad de suscribir una hoja de encargo entre el profesional y el usuario del servicio. Se deberá prestar especial atención a esta hoja, pues recuérdese que la oferta será vinculante (art. 17) y el comprador podrá exigir los datos, características, condiciones, etc, de la oferta.

14) Por último, los agentes inmobiliarios o agencias deberán estar inscritos en el registro administrativo que se creará a tal efecto, tal como hemos mencionado antes.

Como habrán podido observar, se avecinan nuevos cambios normativos que deberán ser atendidos inmediatamente para que no puedan suponer ningún problema. En nuestro bufete de abogados en Baleares estaremos más que encantados en ofrecerles nuestro mejor asesoramiento legal en esta materia, si bien hay que esperar a la publicación del precepto legal para ver el texto definitivo de la Ley.