Derecho Inmobiliario y cuestiones Fiscales
Tras varias semanas de espera, por fin hemos podido tener acceso al texto sobre las polémicas modificaciones que tanto nos ha preocupado y nos ha tenido en stand by hasta ahora. Se trata tanto de la Ley de Modificación de la Ley 8/2012, de 19 de julio, del Turismo de las Islas Baleares, relativa a la comercialización de estancias turísticas en viviendas, así como del Decreto Ley 3/2017 de 4 de agosto, que modifica dos artículos de la Ley 8/2012. Son muchos los cambios y, sin entrar en si es a mejor o peor, vamos a haceros un resumen de los más importantes relacionados con esta actividad, que consiste, según la Ley, en la cesión temporal del derecho de disfrute de la totalidad de la vivienda por periodos de corta duración, entendidos como estancias por días o semanas, sin que una estancia pueda ser superior a un mes.
1.- Van a poder alquilarse turísticamente viviendas residenciales sometidas al régimen de propiedad horizontal. Es decir, pisos. Esta posibilidad lleva consigo, naturalmente, otros muchos cambios basados en el hecho de que en los edificios plurifamiliares viven muchas otras familias de manera habitual y, por tanto, su derecho a la intimidad personal y familiar, a la seguridad o al medio ambiente ha de ser respetado y salvaguardado. ¿Y cómo? Límite temporal Se fija un límite de temporalidad para el ejercicio de la actividad de cinco años (art. 50.3) y se podrá renovar siempre que se continúen cumpliendo los requisitos legales en el momento de la renovación. Un mes antes de la renovación, si se siguen cumpliendo los requisitos, se deberá presentar una comunicación relativa a la prórroga y a que se siguen cumpliendo los requisitos. Si no se realiza esta comunicación o ya no se cumplen los requisitos, ha de cesar inmediatamente la comercialización de la vivienda. Normas de convivencia Los comercializadores han de informar por escrito de las normas básicas de convivencia y velar para que los clientes las conozcan y respeten, así como que hagan una utilización adecuada de los servicios y de las cosas comunes, de manera que no se produzcan vulneraciones de derechos del resto de propietarios o residentes en el inmueble (art. 19.m). Asimismo, los usuarios tienen la obligación de respetar estas normas (art. 16.a). Es más, el art. 50.12 posibilita a la persona comercializadora para requerir a los usuarios a abandonar la vivienda en casos de alteraciones graves de la convivencia o infracciones graves de las normas. De hecho, si no se adoptan medidas para que no se lleven a cabo estos comportamientos graves y se producen molestias o perjuicios graves a la resta de clientes o vecinos, estaremos ante una infracción grave del art. 105, sancionable con una multa que va desde los 4.001 € hasta los 40.000 €. Por otro lado, la póliza de seguro que ha de suscribirse, en estos casos deberá cubrir también los daños que los usuarios puedan ocasionar a la comunidad (art. 50.16). Igualmente, el número de atención telefónica que ha de estar operativo durante 24 horas al día ha de estar a disposición de la comunidad de propietarios. Título constitutivo o estatutos El título constitutivo o los estatutos de la comunidad podrán prohibir o no este tipo de alquiler en el inmueble (art. 50.7). En caso de no estar prohibidos la Junta de Propietarios deberá aprobar por mayoría (art. 17.7. Ley de Propiedad Horizontal) la comercialización turística de la vivienda. Este acuerdo deberá ser inscrito en el Registro de la Propiedad. Dicho acuerdo no será necesario si el título constitutivo o los estatutos ya admiten expresamente esta posibilidad.
2.- Los planes territoriales insulares (PTI) y por los planes de intervención en ámbitos turísticos (PIAT), según el punto 3 del artículo 5, van a tener muchas más potestades: Límite de plazas Podrán determinar el límite máximo por isla de plazas turísticas, así como el límite máximo de plazas en viviendas residenciales susceptibles de ser comercializadas turísticamente. Hasta que no se determine esta cifra, este techo será determinado por las legalmente existentes más las integradas en las bolsas de plazas turísticas que disponen las administraciones turísticas. Delimitación de las zonas Podrán delimitar las zonas aptas para poder llevar a cabo la comercialización turística. Se llevará a cabo por los consejos insulares (previo informe preceptivo de los Ayuntamientos) y por el Ayuntamiento de Palma. En la exposición de motivos de la ley, se menciona que el «trato peculiar del Municipio de Palma se fundamenta en la condición de capital, sin olvidarse de la elevada población». En todo caso, será necesario un periodo de información pública. Mientras dure este periodo de zonificación no se van a poder solicitar nuevas DRIAT[1] y, si en un año no se ha procedido a la misma, se permitirá que se soliciten respecto a viviendas unifamiliares aisladas, entre medianeras o pareadas, pero no en plurifamiliares. Este punto es especialmente importante, pues según el art. 50.3, solamente podrán presentarse nuevas DRIAT si se refieren a viviendas ubicadas en zonas declaradas aptas. Pero, es importante mencionar que las viviendas objeto de comercialización turística que ya ejerzan su actividad de manera legal a la entrada en vigor de la Ley, no se verán afectados por las zonificaciones (punto 5 de la Disposición Transitoria Primera). Otros Podrán establecer la densidad global máxima de población, fijar el tamaño y características, así como establecer superficies, edificabilidad, etc.
3.- Protección del medio ambiente, de la normativa urbanística y sujeción al Derecho Certificado de eficiencia energética Se exigirá disponer de una concreta certificación energética en función de la antigüedad del inmueble y, además, se deberá contar con un contador individual de agua y, en su caso, de otros suministros (arts. 50.5 y 50.6):
- Calificación F para edificaciones anteriores al 31/12/2007
- Calificación E para edificaciones posteriores.
Las viviendas que ya se estén comercializando legalmente, tienen tres años para conseguir el certificado energético mínimo (Disposición Transitoria Segunda). Protección del suelo e infracciones urbanísticas Por un lado, se prohíbe dar nuevas altas en suelo rústico protegido (art. 50.18). Además, no se podrán comercializar viviendas a las cuales se les haya impuesto una sanción firme por infracción grave o muy grave de la legalidad urbanística, hasta que no se restituya esta legalidad (art. 50.4) Cédula de habitabilidad Solamente podrán comercializarse las viviendas que tengan cédula de habitabilidad en vigor o título de habitabilidad análogo expedido para estos efectos (art. 50.2). Además, la capacidad de las viviendas ha de corresponderse con la determinada en la cédula de habitabilidad o en el documento análogo que pueda expedir la administración. Sujeción al derecho Han de cumplirse las normativas que puedas ser exigibles para ejercer la actividad empresarial (art. 50.11). Es decir, la normativa laboral, fiscal, etc. Además, se deberá informar a la Policía de las personas que se alojen. Además, se presumirá que se está comercializando una estancia turística si ésta se comercializa en condiciones de uso inmediato, por una duración inferior al mes y no se puede acreditar que la finalidad de la comercialización es distinta o diferente a la turística (art. 50.14). En este link, podréis encontrar otros supuestos interesantes en los que Hacienda puede entender que estamos ante un alquiler turístico y no un alquiler civil regulado por el Código Civil y/o la Ley de Arrendamientos Urbanos.
4.- Las viviendas de uso residencial que vayan a ser comercializadas, deberán tener una antigüedad mínima de cinco años, a no ser que reglamentariamente se fije otra y, durante este tiempo, debe haber sido usada de manera privada. Este extremo se determinará mediante la declaración de obra nueva o la licencia de primera ocupación o mediante certificado municipal expedido a tal efecto (art. 50.17).
5.- Sobre los canales de oferta: Según el art. 28.3.a, serán responsables por la publicidad de viviendas sin haber presentado la DRIAT o sin cumplir los requisitos, tanto la persona titular del medio a través del cual se lleva a cabo la publicidad, como la persona responsable de insertar la publicidad. El art. 103 también menciona a las personas o entidades comercializadoras como responsables, junto con los propietarios, de dicha comercialización. Además, los usuarios tendrán el derecho de conocerlo (art. 15.k) y las empresas turísticas estarán obligadas a hacerlo público en el canal de oferta turística (art. 19.n y 28.3.a). No obstante, si aún no se dispone de este número, se admite la incorporación del número de registro de entrada otorgado cuando se presentó la DRIAT (art. 23.7) Por tanto, llevar a cabo esta publicidad sin que se haya presentado la DRIAT o sin hacer constar el número de inscripción turística, será considerado como una infracción grave, sancionable con una multa que va desde los 4.001 € hasta los 40.000 €.
6.- Otras modificaciones:
- Si antes se exigía un baño por cada tres plazas, ahora será por cada cuatro plazas (art. 52.2).
- Se prohíbe la comercialización turística en viviendas de protección oficial o precio tasado o que lo hayan estado (art. 50.8).
Ha habido más modificaciones, por supuesto, pero hemos querido reseñaros las más importantes y aquellas que creemos que pueden interesar y afectas más a nuestros lectores. Por otro lado, ahora tendremos que esperar a la aprobación del reglamento que desarrolle la Ley. Nuestro equipo de abogados, siempre actualizados e informados, está siempre al tanto de todas las novedades legislativas que hay y, por tanto, no dudéis en poneros en contacto con nosotros a través de info@bufetefrau.com para cualquier consulta que podáis tener. [1] Declaración responsable de inicio de actividad.
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