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Los contratos de Compraventa y de Opción de Compra

16may.

Derecho Inmobiliario y cuestiones Fiscales

El Contrato de opción de compra se define como aquel convenio por el que una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad de decidir la celebración o no de un contrato.

En el caso del contrato de opción de compra, la facultad consistiría básicamente en decidir o no la celebración de una compraventa, se concede a una de las partes la “opción” de decidir la celebración o no de un determinado contrato cuyos elementos quedan fijados en un momento anterior a dicha celebración.

Realmente es un precontrato, en el que se determinan los elementos de la misma y se deja a una de las partes la decisión de la celebración o no de dicha compraventa.

Los elementos básicos de este negocio jurídico consensual son:

  • La opción en si, concedida a una de las partes (optante) para que decida sobre la futura celebración de la compraventa.
  • El plazo en el que debe ejercitarse la opción
  • La cosa objeto de compra, y el precio de la misma
  • El pago de una prima o pago que será el que operará como penalización o no en caso de ejercitarse el derecho de opción a favor del cedente.

Si en el plazo estipulado el optante no compra, perderá la prima de opción; Si por su parte el cedente no quiere vender o vende a un tercero, deberá pagar el duplo al optante como penalización por no haberle vendido a él y sí a un tercero ajeno a dicho negocio jurídico.

Contrato de compraventa, es aquel contrato bilateral en el que una de las partes (vendedora) se obliga a la entrega de una cosa determinada y la otra (compradora) a pagar por ella un cierto precio, en dinero o signo que lo represente. Por otra parte, la compraventa constituye el medio primordial de adquirir el dominio.

Los perfiles básicos son que se trata de un contrato típico, bilateral, consensual, oneroso, conmutativo, es decir el precio que paga el comprador es equivalente al valor de la cosa que se transfiere.

Los elementos personales de este negocio jurídico lo componen por una parte el comprador: Es la persona física o jurídica que se compromete a pagar una cosa a cambio de un precio cierto expresado en dinero o símbolo que lo represente. Y por otra parte , el vendedor: Es la persona física o jurídica que se compromete a entregar la cosa, igual que en el caso anterior tiene que tener capacidad jurídica.

Los elementos reales del contrato son; La cosa: objeto material, en oposición a los derechos creados sobre él y a las prestaciones personales. Son bienes o derechos que estén dentro del comercio., El precio: Es la cantidad estipulada por ambas partes y objeto del negocio jurídico.

Los elementos formales son; básicamente la instrumentalización del mismo en un documento privado que habitualmente posteriormente se eleva a público a través de la correspondiente formalización de la escritura Notarial.

Para que el contrato se celebre válidamente, también será preciso que ambas partes (Comprador y Vendedor) tengan la capacidad legal necesaria,

Finalmente las obligaciones para los contratantes serán: Obligaciones del vendedor • Transmitir la propiedad o título de derecho. • Conservar el bien objeto de la compra-venta hasta su entrega. • Entregar el objeto o artículo. • Garantizar al adquiriente una posesión útil. • Garantizar al comprador una posesión pacífica. • Responder a la evicción. • Responder de los vicios y defectos ocultos que tenga la el bien. Obligaciones del comprador • Pagar el precio. • Pagar intereses en caso de demora o de compraventa con precio aplazado. • Recibir la cosa comprada. • Recibir en buen estado y no quedar moroso
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