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En este post vamos a tratar de todos los distintos pasos que se requieren para efectuar una compraventa con las máximas garantías legales.
Para ello, dividiremos en distintas secciones todo lo que debe tenerse en cuenta desde la pretensión de adquirir o vender una finca hasta el agotamiento de todas las garantías legales de postventa.
Empecemos por las gestiones iniciales.
Inicio Due Diligente
Como gestiones iniciales debemos tener en cuenta la nacionalidad del vendedor y del comprador y si los mismos están en el territorio español.
Siendo que el acto jurídico de compraventa es un acto sujeto a gravamen fiscal, es muy importante que las partes estén identificadas fiscalmente.
Así, ambas partes intervinientes o cualquiera de ellas es ciudadano español, con Documento de Nacional de Identificación (“DNI”), ya estará identificado fiscalmente, así como aquellas personas jurídicas que sean españoles, quienes contarán con un CIF de empresa.
No es así cuando se trata de personas (físicas o jurídicas) no nacionales españoles. En dicho caso, hay que distinguir si disponen de NIE o no.
En el caso de tener NIE/NIF, simplemente habrá que darlas de alta, ya sea telemáticamente o presencial, del modelo 030. Ello es para que estén debidamente identificadas a fin de abonar los impuestos correspondientes de la compraventa (el vendedor el beneficio y el comprador IVA o ITP según los casos).
En caso contrario, como paso previo se sugiere la obtención del NIE/NIF. En este punto, el procedimiento es distinto si la persona si encuentra en territorio español o no.
En el supuesto de que se encuentre en territorio español (por ejemplo, por encontrarse de vacaciones), puede hacerlo él mismo mediante cita en Policía Nacional, presentando los modelos pertinentes con su documentación o bien mediante poder otorgado a un apoderado para que realice la gestión por él.
Si la parte interviniente se encontrara fuera de España, en este caso debe pedirse cita en el cuerpo consular español más cerca que tenga de su domicilio a fin de efectuar los mismos trámites que ante la Policía.
Existe cierta controversia sobre si puede otorgarse un poder en el extranjero apoderando a un español para pedir el NIE ante las autoridades españolas. Hay oficinas policiales que lo aceptan y otras que piden que el poder esté otorgado necesariamente en España.
A su vez, también existe controversia acerca de la traducción oficial: hay oficinas que aceptan poderes a doble columna (traducción realizada por el Letrado cuando prepara el borrador) y legitimado por el Notario y otras oficinas que piden expresamente traducción oficial tanto del extracto notarial como de la apostilla.
A fin de no encontrar problemas que ralenticen el proceso de compraventa, recomendamos consultar con cada oficina policial.
Este NIE/NIF permitirá a su titular abrir una cuenta bancaria en España sin problemas (salvo en aquellos bancos que permiten su apertura sólo con el pasaporte), así como, en el caso del comprador, obtener facilidades para poder concertar una hipoteca y así adquirir el inmueble.
No obstante, la falta de obtención del NIE/NIF no tiene por qué ser preceptivamente anterior a la firma de la compraventa, dado que se puede firma dicho acto jurídico siempre y cuando pueda obtenerse el NIE/NIF en el plazo de un mes desde la firma, dado que es el plazo límite para que puedan declararse los impuestos correspondientes, bajo recargos por sanción.
Si se previera la imposibilidad de obtención de un NIE/NIF en el plazo de un mes desde la firma de la escritura, puede acudir a Hacienda a pedir un número de identificación fiscal provisional, llamado “M”.
Para la obtención de la “M”, habrá de probarse su necesidad mediante la muestra de la documentación en el que se observe el interés por la identificación fiscal. La “M” nos permitirá dar de alta a la persona en el modelo 030 y así liquidar los impuestos correspondientes antes de que transcurra el mes desde la firma.
Una vez obtenida las identificaciones correspondientes para no tener ningún problema en el intermedio del proceso, podremos iniciar el siguiente paso: el inicio del Due Diligence de la finca objeto de transmisión.
En Bufete Frau tenemos una gran experiencia en compraventa tanto nacional como internacional. Sobre todo, ante un caso de compraventa con componente internacional, déjate asesorar por nosotros, te acompañamos en todo el proceso, allanando el camino de la compraventa.
Inicio Due Diligente
Una vez obtenidos todos los números de identificación de las partes intervinientes, se sigue el procedimiento de compraventa mediante el inicio del Due Diligence.
El Due Diligence es un procedimiento de cotejo de documentos relacionados con la compraventa. La investigación reside en saber si lo que se compra, si lo que está ofertado, su descripción física coordina y corresponde con lo que consta oficialmente.
Así, hay dos documentos básicos que debe examinarse desde el minuto uno del partido: la Nota Simple del Registro de Propiedad y el Certificado del Catastro.
Del Certificado del Catastro obtendremos los siguientes datos de suma importancia: perímetro de la finca (extensión), si existen o no divisiones horizontales dentro de la misma, calificaciones del suelo (urbano, no urbano, rústico) y uso principal del suelo.
Esta información es de suma importancia, sobre todo a la luz del propósito de la compraventa: cabe ver cuál es la calificación del suelo para ver si casa con el motivo de adquisición. No es lo mismo adquirir para tener una vivienda con uso residencial que adquirir para realizar una explotación industrial o agrícola.
Otro dato importante es el valor de referencia catastral. En las compraventas se requiere el valor de referencia catastral a fin de saber cuál es la base de la tributación: el precio de compraventa o bien el valor catastral (será el valor más alto).
Es importante advertir que existen fincas que no cuentan con referencia catastral, por lo que debemos indicarlo en el día de la firma. En dicho supuesto, se ofrece al comprador si desea inmatricular la finca (si quiere que aparezca en el catastro por primera vez).
Por lo que se refiere a la Nota Simple, serán los siguientes datos los que deberemos comprobar:
- Descripción: naturaleza, localización, referencia catastral, superficie. Estos datos deben coincidir con el certificado del catastro.
- Titularidad: veremos el nombre del titular, su identificación fiscal y en qué porción le pertenece la propiedad. Así, será muy importante revisar que efectivamente la finca es adquirida por el vendedor. Si el nombre del vendedor no coincidiera con el titular de la finca, debemos comprobar si se actúa bajo apoderamiento y si dicho poder se ha realizado bajo todas las prescripciones legales correspondientes a fin de que sea válido para poder firmar la compraventa a nombre de otro.
- Cargas: en las cargas observaremos cuantos derechos reales afectan a la finca. Existen tres tipos de derechos reales: goce, garantía o adquisición.
Así, en este departamento habrá que examinar si la finca debe soportar alguna servidumbre (de paso, de aguas…), o bien es garantía de un crédito cuyo cobro pertenece a tercero (carga de hipoteca, prenda o anticresis).
En dicho caso, debe ponerse sobre la mesa el siguiente pago: o existe un descuento en el precio final o se libera la finca.
En caso de descuento del precio final de la finca, es el comprador quien devuelve el crédito en nombre del acreedor. En dicho supuesto nos encontramos ante la figura jurídica de la subrogación, donde el comprador se subroga (sustituye) en la figura del vendedor como deudor, y dicha subrogación debe ser autorizada por el acreedor del crédito.
En el caso de liberación de la finca (es decir, que ya no sea una garantía del crédito), el vendedor debe mostrarnos la prueba de que ha satisfecho la deuda o que, al menos, la finca ya no es la garantía de pago de la deuda. Otro documento de prueba que le pediremos es una Nota Simple actualizada, de manera que la misma indique “Sin cargas”.
- Asientos de presentación pendientes: como la Nota Simple es el extracto de los actos jurídicos publicados, es posible que hayan actos jurídicos presentados y pendientes de publicación (desde la presentación hasta la publicación transcurren 15 días). Por ello, siendo el sistema registral español uno de los más fidedignos del mundo, prevé incluso si existen actos jurídicos pendientes de publicación, a fin de esperarnos el plazo correspondiente y pedir una nueva Nota Simple actualizada.
En la Due Diligence también debe contemplarse, según el caso, qué tipo de regulaciones especiales queda afecta la finca. No es lo mismo adquirir una finca para una actividad industrial con traspaso de licencia de actividad que una finca en la que parte de su suelo es de calificada como rústica con explotación agrícola.
Y será, a partir de la calificación, de su uso principal y de las pretensiones del comprador, si la finca elegida es susceptible de servir para la finalidad deseada.
En Bufete Frau somos Abogados expertos en Derecho Inmobiliario que, gracias a nuestra dilatada experiencia, sabemos los documentos que deben ser objeto de examen a fin de poder elaborar una Due Diligence completa, rigurosa y con plenas garantías del contenido y de las características de la finca a fin de que el comprador pueda decidir mejor.
Contrato de Opción de Compra, Promesa de Venta, Contrato de arras y Precontrato
Visto el Inicio de Due Diligence y cómo debe someterse a examen la finca que se pretende adquirir, en el caso de pasar todos los filtros expuestos, será momento de preparar los contratos.
Existen cuatro tipos de contratos previos a la celebración de una compraventa: contrato de opción de compra, promesa de venta y precontrato.
El contrato de opción a compra es un contrato de adquisición preferente.
Puede ser un contrato individual o bien incorporado en un contrato de alquiler. De hecho, generalmente, en atención a la Ley de Arrendamiento Urbanos, 29/1994, de 29 de noviembre, los arrendatarios tienen un derecho de adquisición preferente de la finca alquilada salvo que renuncien expresamente a ella.
Generalmente, los contratos de alquiler excluyen este derecho de adquisición preferente, y, en el caso de que se incluyera, se determina con claridad si el pago del arrendamiento va a cuenta del precio final de venta o bien simplemente es para el mantenimiento del derecho de adquisición preferente. También se puede pactar un precio para adquirir el derecho de adquisición preferente.
También debemos apuntar que el derecho de adquisición preferente, como es un derecho que grava una finca, debe estar inscrito en el Registro de la Propiedad.
Como notas más importantes del contrato o pacto de opción a compra, destacamos:
- Debe ser un pacto expresamente firmado para que se inscriba en el Registro de la Propiedad.
- El precio de venta para la adquisición de la finca debe estar estipulado y, en su caso, el precio que se ha pactado para otorgar este derecho de opción.
- El plazo para el ejercicio de la opción, que no podrá exceder de cuatro años.
No obstante, en el caso de un arriendo con opción a compra, este derecho durará durante todo el plazo de arrendamiento, pero caducará en los casos de prórroga, tácita o legal, del contrato.
En cambio, el contrato de promesa de venta tiene una naturaleza distinta. Este tipo de contrato implica que el vendedor se compromete a vender.
Así, el contrato de promesa de venta es la otra cara de la moneda del contrato de arras, porque es el vendedor quien se obliga a vender su propiedad en un plazo determinado de tiempo, bajo sanción pecuniaria en el caso de no cumplir su reserva.
El contrato de arras es el contrato previo por excelencia de la compraventa. Opera como una opción de compra para el comprador y como una obligación de vender por el vendedor (valga la redundancia).
Así, este tipo de contrato aúna los dos anteriores contratos, regulándose claramente sus consecuencias en el Código Civil Español: el comprador entrega una cuantía (normalmente, el 10% del valor de la finca) para asegurar que el vendedor le enajene el inmueble a su favor en una fecha determinada. En el caso de llegada la fecha, si no se celebra la compraventa por culpa del comprador pierde ese 10% avanzado y, si no se celebra por culpa del vendedor, éste debe devolver el doble de lo avanzado, es decir, y siguiendo el habitual, un 20% del valor del inmueble.
Así, el contrato de arras es un contrato de garantía y obligación: ambas partes se garantizan y se obligan a vender y adquirir el inmueble.
El Precontrato, en cambio, es una figura jurídica que viene a asegurar una serie de puntos para asegurar el contenido del contrato de compraventa. Generalmente, el precontrato deviene necesario cuando antes de la celebración del contrato, se deben realizar esfuerzos y gastos por alguna o ambas partes.
Así, en esta figura se establecen los gastos que se van a incurrir y cómo indemnizarlos en determinados casos (casos pactados por las partes).
La finalidad es evitar que, en caso de no celebración de compraventa, la parte perjudicada pueda ser indemnizada sin tener que luchar por su derecho y por la cuantía, pues todos los extremos están fijados en el precontrato.
Finalización Due Diligente
Como se trató en el Capítulo II, sobre el inicio y realización de una Due Diligence en la compraventa de un inmueble, este Capítulo versará sobre el resultado final de la investigación técnica y jurídica que realiza un experto en Derecho Inmobiliario.
Por supuesto, la revisión del estado jurídico y la descripción geográfica del inmueble debe arrojar un resultado palpable. Las conclusiones se plasman en una descripción, una memoria técnico-jurídica, que se confecciona en atención a las necesidad del cliente.
Así, el resultado será denominado “Informe de Due Diligence”. El informe de Due Diligence será completo y descriptivo, indicando todos los documentos revisados, identificándolos uno a uno y estableciendo por escrito las conclusiones de cada punto fruto de la revisión.
Además, deberán reseñarse todos aquellos hechos que pueden afectar a la voluntad de decisión del comprador, así como posibles riesgos que puede correr en un futuro. Por ello, como anexo al Due Diligence existirá el listado de la documentación revisada así como las fichas descriptivas y otros documentos que han servido de apoyo para la elaboración de la valoración técnica-jurídica de la finca.
Por ello, conviene destacar que cuando se observe una situación que pueda implicar un futuro litigio, deberá informarse al cliente, así como el procedimiento que debería realizarse, su coste, tiempo y valoración de la cuantía del pleito, así como las probabilidades de su existencia.
Y es que, el principal motivo que realizar una Due Diligence es, sin lugar a dudas, el saber de forma exacta y precisa que es lo que concretamente está adquiriendo, y, si además, lo quiere como objeto de inversión, saber las probabilidades de rentabilidad.
Una Due Diligence no deja de ser, por lo tanto, un tratamiento individualizado de manifestaciones y garantías de la operación de la compraventa.
Por ello, el momento para entregar el Informe de Due Diligence es sin lugar el momento antes de la firma de la escritura de la compraventa, porque será el último estudio para que el comprador se decida en adquirir, en forma definitiva, el inmueble.
Es más, del resultado del Due Diligence puede derivar la celebración de la compraventa, o bien iniciar un período de negociación para cambiar las condiciones, o incluso no llegar a celebrar la compraventa.
Por ello, desde Bufete Frau recomendamos ponerse en manos de expertos en Derecho Inmobiliario que, por su dilatada experiencia, puedan elaborar un Due Diligence lo más preciso y exacto a fin de brindar al cliente todas las garantías y recomendaciones necesarias en atención a sus requerimientos.
Firma de la Escritura de Compraventa
Tras realizar los pasos preparatorios vistos en los Capítulos 1, 2 y 3, iniciamos este capítulo con la firma de la escritura de compraventa.
1. Porqué escritura ante Notario
¿Por qué hacer una compraventa ante Notario? La razón se encuentra en que la garantía que ofrece un documento público (es decir, aquel cuya firma ha tenido intervención de una autoridad o funcionario público).
La escritura de compraventa es un documento público utilizado para adquirir un inmueble que concede veracidad y seguridad jurídica tanto al comprador como al vendedor, por lo tanto, deviene una garantía para todas las partes contratantes y permite su inscripción en el Registro de la Propiedad.
La clave del asunto es que el comprador devenga en propietario frente a todas las personas, y dicho efecto sólo se consigue mediante la inscripción del contrato en el Registro de la Propiedad. Como sólo los documentos públicos tienen acceso al Registro de la Propiedad, es altamente conveniente adquirir una finca la finca por medio de una escritura de compraventa de finca, porque dicha escritura prueba que el acto es auténtico, legal y ejecutable (hace prueba de su contenido sin más actuaciones legales).
La firma de la compraventa se puede realizar en cualquier notaría dentro del territorio español. No es necesario que sea el lugar donde radique la finca.
Es más, como posibilidad, puede el comprador y el vendedor estar en lugares distintos y firmar la compraventa.
2. Documentos imprescindibles para la compraventa
Para la compraventa vamos a necesitar varios documentos (recabados durante la Due Diligence) para que el Notaría pueda proceder con la firma.
Una cosa muy importante es saber si la compraventa se va a efectuar por la concesión de una hipoteca a favor del comprador. En dicho caso, nos deberemos asegurar que la Ficha Europea de Información Normalizada (en adelante, “FEIN”), haya sido firmada por el cliente al menos 10 días antes de la firma (o, en algunos territorios, 14 días).
La nueva ley hipotecaria ha traído consigo importantes novedades entre ellas varios tipos de documentos como la FEIN que nacen con el objetivo de aportar claridad y transparencia al cliente.
La FEIN es la Ficha Europea de Información Normalizada, esto es un documento oficial que las entidades financieras tienen que entregar a los clientes que vayan a solicitar la concesión de un préstamo hipotecario con ellas.
Además de la FEIN existe otro documento que lo acompaña, la FIAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas). Se trata de otro documento que también la entidad financiera tiene que entregar al cliente que complementa a la FEIN. En él se incluye información sobre aspectos más financieros de la hipoteca.
Ambos documentos deben ser entregados al cliente, y debe afirmar ante Notario que sabe, conoce y entiende las condiciones de la hipoteca.
Dicho esto, por lo que se refiere a los documentos que debemos aportar ante notaría para la firma de una compraventa serán: la Nota Simple, el Certificado catastral, el Certificado de Eficiencia Energética, el Certifico de la Comunidad de Propietarios en su caso, Cédula de Habitabilidad, el último IBI y cualesquiera otros documentos que, por las circunstancias del caso, sean necesarias. Por ejemplo: el poder (cuando se actúa mediante apoderado) o bien el NIE (en el caso de que una de las partes fuera extranjero).
Una vez la escritura de compraventa es firmada por las partes, es el momento de pasar por caja.
3. ¿Cuáles son los gastos y quién lo paga?
El propio acto de la compraventa comporta los siguientes gastos:
- Gastos de notaría: Los honorarios de los notarios, denominados aranceles, están regulados por el Estado y todos cobran lo mismo por idénticos servicios. En el caso del otorgamiento de la escritura pública de compraventa, los precios varían según el precio del inmueble, estableciéndose entre el 0.3% y 0,5% del inmueble.
- Gastos del Registro de Propiedad: Dichos gastos también están establecido por el Estado y su precio depende del valor del inmueble. Generalmente, oscilan entre los 400.-€ a los 650.-€.
- Impuestos:
- Obra nueva, primera transmisión: el inmueble será gravado con un 10% de IVA y un porcentaje del 0,4% al 1,5% de IAJD (Actos Jurídicos Documentados) según la Comunidad Autónoma.
- Vivienda usada, segunda o posterior transmisión: el inmueble será gravado con ITP con un porcentaje del 4% al 10% según la Comunidad Autónoma que nos encontremos.
- Gestoría: gasto para la liquidación de impuestos y seguimiento de inserción de documentos al Registro de la Propiedad.
¿Quién lo paga? Según indica el Código Civil, los gastos de las primeras copias las asume el vendedor, y todos los demás el comprador, salvo pacto en contrario.
Por ello, generalmente, todos los gastos mencionados serán abonados por el comprador.
En Bufete Frau, tenemos una dilatada experiencia en realizar escrituras de compraventa, tanto a nivel nacional como internacional. Para asegurar una adquisición en las mejores manos, no dudes en contar con nuestra ayuda y servicios.
Servicio Posterior a la Compraventa
En principio, cuando se adquiere una vivienda intermediando en la operación un Abogado, no debería haber problema alguno posterior que exigiera un servicio jurídico posterior a la Compraventa.
No obstante, ello no significa que nunca pase nada. En los supuestos en los que existe un problema en la postventa es, en la mayoría de los casos, debido a una falta de información omitida expresamente o bien la aparición de un daño desconocido en la vivienda, de manera que no se previó ni se pudo prever en los momentos previos y coetáneos a la compraventa.
En el caso de fallos o vicios ocultados (que no ocultos) por el vendedor, según como afectara a la finca y de su relevancia, podemos instar la nulidad de la venta por error de voluntad, al existir un conocimiento equivocado de las condiciones esenciales del objeto o de su transmisión.
Pero, en el caso de los vicios ocultos (es decir, que ninguna de las partes sabía y no se podía saber sino por el transcurso del tiempo), las garantías que acompañan al comprador son otras.
En los casos de los vicios ocultos, el Código Civil nos permite exigir su reparación al vendedor si es que se manifiestan en el plazo de 6 meses desde la compra.
Ahora bien, ¿qué es un vicio oculto?
Un vicio oculto es cualquier tipo de desperfecto, obra no completada/inacabada, o una avería, que, pese a existir en el momento de la venta, no era aparente, por ello no se percibe por las partes y por eso se llama “oculto”.
Por ejemplo, es un vicio oculto el problema de la canalización del agua, que crea humedades en el inmueble y por ello lo hace inhabitable. También puede ser la cimentación, que se manifiesta mediante grietas y fisuras. O bien un problema de aislamiento de la propiedad, en cuyo caso sólo se sabrá cuando se viva ahí y se note que el ruido y las temperaturas hacen la vivienda inhabitable.
Sólo podemos exigir la garantía por vicios ocultos cuando su gravedad impide hacer vida normal en la casa o que resulte manifiestamente claro que, de haberlo visto o sabido, no se hubiera adquirido el inmueble o sí, pero por menos precio.
Es estos casos, la responsabilidad es claramente del vendedor.
Una vez detectado el vicio, es imprescindible proceder a los siguientes pasos a fin de evitar que el plazo de 6 meses transcurra (y así quedarnos sin garantía).
El primer paso es valorar económicamente el vicio, y ello se realiza mediante un informe pericial, o, al menos, por un experto en la materia. Una vez exista dicha valoración, se comunica al vendedor la situación y el valor del daño, a fin de encontrar una solución amistosa.
Si no se puede arreglar de forma amistosa, entonces empezamos los pasos para iniciar un litigio. El primer paso de carácter preceptivo es el envío de un burofax (pues así se prueba de forma fehaciente que ha existido un previo aviso y un intento de terminación amistosa). En el caso de que tampoco exista un acuerdo entre las partes fruto de la remisión de burofax, el siguiente paso es interponer una demanda en reclamación a la valoración económica del vicio oculto.
Por lo tanto, en estos casos es de especial importancia contar con la asistencia y asesoría de un Letrado, porque sólo existen 6 meses para que el vendedor responda de dichos vicios, de manera que los pasados deben estar debidamente determinados y ajustarse a la Ley lo máximo posible, a fin de asegurar el triunfo de una posible demanda exigiendo el coste económico de reparación de los vicios.
No obstante, pasado el término de 6 meses, no conlleva la pérdida de derechos por parte del comprador, pero la vía de reclamación de responsabilidad hacia el vendedor será porque el objeto de la compraventa (el inmueble), es distinto a lo que el comprador pensaba que firmaba, instando así la nulidad contractual. Es una vía más difícil cuyo éxito es más volátil que el supuesto anterior.
Por ello, desde Bufete Frau recomendamos que cualquier signo de desperfecto en las viviendas sea comunicado de forma inmediata a fin de brindar la asesoría jurídica exacta y correspondiente a las necesidad del caso.
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