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Derecho Inmobiliario y cuestiones Fiscales

Si usted es propietario de un terreno en España o desea comprar uno, seguro que se ha dado cuenta del enorme caos que existe en cuanto a las superficies. Mientras que en el Registro de la Propiedad aparece una medida, en el Catastro hay otra y, encima, resulta que realmente, ¡es otra superficie!

¿Qué hay que hacer ante estos supuestos?

Lo mejor es acudir a un especialista en Derecho Inmobiliario, de la Construcción y Urbanismo, pues la normativa es cambiante y, en ocasiones, un procedimiento de este tipo puede tardar mucho. Sobre todo, si su idea es vender su propiedad, más vale aclarar estos aspectos cuanto antes y, de este modo, facilitar la venta cuando aparezca un comprador. Además, se requiere mucha documentación.

En cualquier caso, la Ley Hipotecaria nos da dos procedimientos:

1. Artículo 201.3 LH

Cuando la diferencia de cabida no excede del 10%, se permite una manera más rápida y abreviada de proceder a la rectificación, siempre ante Notario, y hay que diferenciar:

  1. Cuando la diferencia de cabida no exceda del 10%: Debe acreditarse mediante certificación catastral descriptiva y gráfica y que de los datos descriptivos respectivos se desprenda la plena coincidencia entre la parcela objeto del certificado y la finca inscrita.

  2. Cuando no exceda del 5%, con la mera manifestación del otorgante.

Una vez firmada la escritura pública de rectificación, el Registrador de la Propiedad deberá emitir una resolución motivada en la que no albergue duda alguna sobre la realidad de la modificación solicitada. En caso de haber duda, podrá negarse a practicar la inscripción.

¿Qué puede ser motivo de duda? Pues, por ejemplo, que haya una segregación previa. O que se pretenda inscribir el doble. Si no hay dudas, realizará la operación y procederá a notificar a los colindantes.

2. Artículo 201.1 203 LH

Estamos ante el denominado «expediente de dominio» y aquí trataremos todos los excesos que superen una diferencia del 10%. Se realiza igualmente ante Notario, quien remitirá el acta y toda la documentación necesaria al Registrador, entre los que se encontrará una relación de los datos de cualquier origen de los que disponga el promotor para localizar las fincas colindantes.

El Registrador tendrá 15 días para emitir un certificado, tras consultar su archivo, sobre la rectificación cuya inscripción se solicita. Igual que el apartado anterior, si el Registrador tiene dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya rectificación se solicita, procederá a extender nota de denegación de la anotación solicitada. Si no tiene dudas, practicará la anotación y remitirá su certificado al Notario. La anotación tendrá una vigencia de 90 días (prorrogables hasta un máximo de 180 días).

A continuación, el Notario notificará la pretensión a todos aquellos que resulten interesados así como a los propietarios de las fincas colindantes, para que estos puedan hacer sus alegaciones ante el Notario y aportar pruebas escrita de su derecho durante el plazo de un mes. Si alguien se opusiera, el Notario podría archivar las actuaciones y el promotor solamente tendría acción contra el que se hubiere opuesto mediante demanda en juicio declarativo ante el Juez de primera instancia correspondiente al lugar donde radique la finca.

Si, por el contrario, la calificación es positiva, el Registrador procederá a extender la inscripción y ordenará la publicación de edicto en el Boletín Oficial del Estado.

En resumen, si la diferencia no excede del 10%, le aconsejamos que haya cuanto antes la rectificación, pues las leyes cambian y el tener que hacer una rectificación de este tipo a través del procedimiento explicado en el apartado segundo, resultará más largo y costoso. Mientras que antes de la reforma de la Ley Hipotecaria era fácil inscribir excesos de hasta 20%, nos encontramos que ahora se ha reducido al 10%, y no sabemos lo que puede ocurrir en el futuro. ¡Así que, cuanto antes, ¡mejor!

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