Studie über die rechtmässigkeit von kurzfristigen vermietungen auf den balearen

Von unserer Rechtsanwaltskanzlei auf den Balearen  aus, bieten wir umfassende Information über die Regulierung von Ferienmieten.

Saisonale Vermietungen und Ferienmieten. 

 Sehr häufig bringt man die Begriffe Saisonale Vermietungen und Ferienmieten durcheinander. Dabei handelt es sich um zwei grundlegend verschiedene Dinge, aufgrund sowohl der Regulierung wie der jeweiligen Merkmalen.

 Saisonale Vermietungen werden im Gesetz über Stadtmieten (LAU; Artikel 3.2 und 4.3), als eine “ Nutzung (der Wohnung) zu anderen als eigene Wohnzwecken“ reguliert. Ferienmieten, dagegen, sind von der LAU ausgeschlossen und in der branchenspezifischen Norm reguliert.

Damit eine Miete von der Regulierung der LAU ausgeschlossen bleibt und als Ferienmiete bezeichnet werden kann, müssen eine Reihe von Voraussetzungen gleichzeitig erfüllt werden:

a) Die gesamte möblierte und für die Sofortnutzung voll ausgestattete Wohnung wird abgetreten.

b) Das Geschäftsabwicklung wird von einen – für diesen Service entlohnten – Reisebetreiber vermittelt und vermarktet.

c) Die Abtretung wird in der branchenspezifischen Norm eines bestimmten Sektors reguliert. Im Falle also, dass keine branchenspezifische Norm existiert, ist das für gewöhnliche Mieten zuständige Gesetz, d.h. die LAU, anwendbar.

Voraussetzungen für die touristischen Ferienmieten auf den Balearen.

Das Gesetz 8/2012 über Tourismus auf den Balearischen Inseln schreibt die zu erfüllenden Bedingungen oder Voraussetzungen vor, damit eine touristische Unterkunft in eine Wohnung angeboten werden kann.

• Betreiber, die Wohnungen für Ferienmieten anbieten dürfen:

Gemäss Artikel 52 des Tourismusgesetzes können Betreiber natürliche oder juristische Personen sein, die ein alleinstehendes Einfamilienhaus oder ein Doppelhaus anbieten und dabei die spezifischen Dienstleistungen der touristischen Unterkunft erbringen, abwechselnd mit der Nutzung zu eigenen Wohnzwecken, gemäss den gesetzlichen Vorschriften.

Wohnungen in Mehrfamilien- oder Reihenhäuser im Wohnungseigentumsverhältnis sind ausgeschlossen. 

Diese zuletzt genannten Wohnungen können wochen- oder monateweise als Saisonale Vermietungen, gemäss der LAU (Artikel 5.e, 28.3, 52.2 und 109.e) vermietet werden. Das Gesetz 8/2012 schreibt vor, dass die Vermarktung nicht über die Kanäle des touristischen Vertriebes erfolgen darf.

Merkmale der Wohnung, Dienstleistungen und Ausstattung:

Das alleinstehende Einfamilienhaus oder Doppelhaus kann auf städtisches oder ruraler Boden liegen, darf höchstens sechs Schlafzimmer und zwölf Schlafplätze besitzen und muss mit mindestens ein Badezimmer für je drei Plätze ausgestattet sein.

 Der Betreiber muss ausserdem eine Anmeldung zur Aufnahme des touristischen Gewerbes einreichen, damit die Wohnung für gewerbliche Zwecke zugewiesen wird.

Somit sind Wohnungen in Mehrfamilienhäuser von dieser Art von Ferienmieten ausgeschlossen; sollte man sie trotzdem vermieten, werden die im Gesetz vorgesehenen Strafen verhängt.

 Die Vermietung von Zimmer in der gleichen Wohnung ist ebenfalls als diese Art von Ferienmiete verboten.

 Die Wohnung, die Gegenstand einer Ferienvermiete ist, muss mit folgenden Dienstleistungen und Ausstattung versehen sein:

• Regelmässige Reinigung der Wohnung,   
• Komplettausstattung mit Bettwäsche, Handtücher, Haushaltsgeräte und Erneuerung derselben,
• Instandhaltung der Anlagen,
• Kundendienst zu den gewöhnlichen Geschäftszeiten,
• Telefon-Notdienst für Fremde oder Nutzer des touristischen Angebotes rund um die Uhr.

Die zeitlich befristete Vermietung dagegen darf keine zusätzlichen Dienstleistungen beinhalten, sie kann weder vermarktet noch vertrieben werden, und sie wird in keine autonomische branchenspezifische Norm reguliert.

Wird die Wohnung, obschon über die Kanäle des touristischen Vertriebes vermarktet und in einer branchenspezifischen Norm seines Sektors reguliert, ohne die vorher beschriebenen zusätzlichen Dienstleistungen vermietet, so sind auf diesen Vertrag weiterhin die Vorschriften der LAU und gegebenfalls des spanischen Bürgerlichen Gesetzbuches (Código Civil – CC) anwendbar.

• Merkmale der Vermarktungsformen von Ferienmieten:                     

Ferienmieten können von den Eigentümern, einen Reisebetreiber oder von andere Vermarktungsmittel des touristischen Vertriebes angeboten oder vermarktet werden.

Verstösse gegen die Regelung der Ferienmieten. (SUBTÍTULO)

 Im Falle einer Zuwiderhandlung gegen die branchenspezifischen Vorschriften, gelten als schwerer Verstoss:

– Das Angebot oder die Vermarktung von touristischen Unterkünften in Wohnungen, welche die Voraussetzungen oder Bedingungen des Gesetzes und seiner Durchführungsverordnung nicht erfüllen.

– Es zulassen, dass in einer Eigentumswohnung, die im Gesetz und seiner Durchführungsverordnung vorgeschriebenen Voraussetzungen oder Bedingungen des Angebotes oder Vermarktung von touristischen Unterkünften nicht erfüllt werden.

Demzufolge ist bereits die einfache Werbung für die Vermietung einer im Gesetz 8/2012 verbotenen Wohnung eine strafbare Handlung des Eigentümers, die von der Verwaltungsbehörde geahndet werden kann. Dieses betrifft ebenfalls Internetplattforme in Share-Economy mit im Wesentlichen touristischen Zielen.

Schwere Verstösse werden mit einer Geldstrafe in Form einer Busse von EUR 4.001 bis EUR 40.000 belegt; es ist aber möglich, dass die Überprüfung der Behörde zusätzliche Vergehen feststellt.

Viele Betreiber entscheiden sich keine zusätzlichen Dienstleistungen zu offerieren, damit – im Falle einer Inspektion – der Vertrag als zivil oder privat und demnach der LAU unterliegend, betrachtet werden kann. Hierzu ist es unerlässlich, dass diese Saisonale Vermietung in einem schriftlichen Vertrag festgehalten und von beiden Seiten akzeptiert wird.

Man muss also vorsichtig sein, wenn man die Eigentumswohnung in der Sommersaison vermieten will, und auf den Vermarktungskanal wie der Form dieser Vermarktung genau achtgeben. Von der Definition der Umstände hängt es ab, dass Ihre Saisonale Vermietung von der Verwaltungsbehörde als eine touristische Ferienunterkunft ausgelegt wird.

Das Verbot von touristischen Vermietungen in Mehrfamilienhäuser ist nach wie vor Gegenstand von Streit und Diskussion. Aber, wie wir vorher erwähnten, verbietet – bis eine gegebenenfalls zu erlassenen Gesetzesreform – die jetzige Regulierung, diese Art von Vermarktung.

Sie finden mehr Information über Ferienmieten unter „Das Gesetz zur Ferienvermietung auf den Balearen wird bis zum Ende des Jahres verschoben“ und unter „Die Landesregierung erlässt eine Übergangsvorschrift um die touristischen Mieten zu ordnen“.