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NEUERUNGEN DES NEUEN WOHNUNGSRECHTS
In diesem Artikel werden wir die wichtigsten Neuerungen des neuen Wohnungsrechts erörtern, die sich aus der Änderung des Gesetzes über die städtischen Mietverhältnisse, auch bekannt als „Wohnungsgesetz“, ergeben können.
Das Wohnungsbaugesetz, dessen Stellungnahme zum Gesetzentwurf seit Mai 2022 lahmt, wurde am 20. April 2023 von der Kommission für Verkehr, Mobilität und städtische Agenda genehmigt.
Die Novelle soll also nach der Verabschiedung durch den Kongress und den Senat im Laufe des Monats Mai endgültig sein, so dass sie ab dem 28. Mai 2023 in unser Rechtssystem aufgenommen werden könnte.
Doch welche Auswirkungen wird dieses Gesetz haben? In diesem Artikel befassen wir uns mit den Änderungen bezüglich der Preiserhöhungen:
a. Begrenzung der Erhöhung eines aktiven Mietvertrags
Zwar sieht das Mietrecht vor, dass die Miete entsprechend dem Anstieg des Verbraucherpreisindexes erhöht werden kann, doch wird seit März 2022 zur Eindämmung der Inflation der Garantie- und Wettbewerbsfähigkeitsindex, der 2 % nicht übersteigt, als Index verwendet. Diese Maßnahme ist bis Ende 2023 vorgesehen.
Das neue Wohnungsbaugesetz ermächtigt das Nationale Statistikinstitut, einen neuen Referenzindex zu erstellen, so dass der VPI nicht mehr verwendet wird.
Darüber hinaus legt das neue Gesetz fest, dass die Mieten um nicht mehr als 3 % ihres Wertes erhöht werden dürfen, wenn der Vermieter ein Großmieter ist (andernfalls muss eine Vereinbarung getroffen werden, und wenn keine Vereinbarung getroffen wurde, darf die Erhöhung nicht mehr als 3 % betragen).
b. Begrenzung des Preises für neue Verträge
Werden neue Pachtverträge abgeschlossen, so hat dies unterschiedliche Folgen, je nachdem, ob der Verpächter ein Großpächter ist oder nicht.
Ist der Vermieter kein Großvermieter, darf der Mietzins nach Anwendung der jährlichen Aktualisierungsklausel nicht höher sein als der des vorherigen Mietvertrags, außer in bestimmten Fällen, in denen er um maximal 10 % erhöht werden kann.
Fälle, in denen sie um 10 % erhöht werden kann:
o Wenn in den beiden vorangegangenen Jahren Sanierungs- oder Verbesserungsmaßnahmen durchgeführt wurden, die eine Einsparung von nicht erneuerbarer Primärenergie mit sich bringen;
o Wenn in den vorangegangenen 2 Jahren Maßnahmen zur Verbesserung der Zugänglichkeit durchgeführt wurden; oder
o wenn die vereinbarte Laufzeit 10 Jahre oder mehr beträgt.
Ebenso dürfen dem Mieter keine Gebühren oder Kosten in Rechnung gestellt werden, die im vorherigen Vertrag nicht vorgesehen waren.
Ist der Vermieter ein Großmieter, so darf der Mietzins des neuen Vertrages abweichend davon die Höchstgrenze des Preises nicht überschreiten, der nach dem System der künftig zu veröffentlichenden Referenzpreisindizes gilt.
Diese Regelung gilt für Verträge, die ab dem Inkrafttreten des Gesetzentwurfs geschlossen werden, sobald das Indexsystem genehmigt ist.
Es sei darauf hingewiesen, dass der Gesetzentwurf große Eigentümer zwar als natürliche oder juristische Personen definiert, die mehr als 10 Wohnimmobilien oder eine bebaute Fläche von mehr als 1.500 m2 für Wohnzwecke besitzen, wobei Garagen und Abstellräume nicht berücksichtigt sind, aber ausdrücklich vorsieht, dass die autonomen Gemeinschaften in Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt die Schwelle auf 5 oder mehr Immobilien senken können.
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Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die vorgeschlagene Änderung des städtischen Mietgesetzes, auch bekannt als „Wohnungsgesetz“, wichtige Änderungen in Bezug auf Mietpreiserhöhungen mit sich bringt. Diese Änderungen, die ab dem 28. Mai 2023 in Kraft treten sollen, zielen darauf ab, die Bedenken hinsichtlich der Inflation und der Erschwinglichkeit von Wohnraum in Spanien auszuräumen.
Einer der wichtigsten Aspekte dieser Änderung ist die Begrenzung aktiver Mieterhöhungen. Es wird vorgeschlagen, den auf dem Verbraucherpreisindex basierenden Erhöhungsindex durch einen neuen Index zu ersetzen, der vom Nationalen Institut für Statistik bereitgestellt wird. Darüber hinaus wird eine Höchstgrenze von 3 % für Mieterhöhungen festgelegt, wenn der Vermieter ein Großmieter ist.
Bei neuen Mietverträgen sind die Beschränkungen unterschiedlich, je nachdem, ob der Vermieter ein Großmieter ist oder nicht. Bei Nicht-Großpächtern darf der Pachtzins nicht höher sein als der des vorherigen Pachtvertrags, es sei denn, es werden bestimmte Bedingungen erfüllt, was eine Erhöhung auf 10 % begrenzt. Bei Großvermietern wird der Pachtzins nach einem künftig zu veröffentlichenden Benchmark-Preisindexsystem angepasst.
Es ist wichtig zu beachten, dass das Gesetz Großmieter zwar auf der Grundlage der Anzahl der von ihnen besessenen Immobilien definiert, es den autonomen Gemeinschaften aber erlaubt, diese Schwellenwerte in besonders beanspruchten Wohnungsmarktgebieten anzupassen, was eine gewisse Flexibilität bietet, um auf lokale Gegebenheiten einzugehen.
Letztlich zielt diese Änderung des Wohnungsbaugesetzes darauf ab, die Interessen von Vermietern und Mietern auszugleichen, um den Mietmarkt in Spanien stabiler und zugänglicher zu machen. Die endgültigen Auswirkungen werden davon abhängen, wie diese Vorschriften im lokalen Kontext angewendet und angepasst werden.
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