Wenn Sie beschlossen haben, Ihre Immobilie in Spanien zu verkaufen, ist es sehr wichtig, dass Sie – noch bevor Sie den Käufer haben – alle für den Verkauf notwendigen Unterlagen beisammen und bereit haben. Sie werden dann anschliessend nicht nur ein sauberes, leichtes und zügiges Geschäft abwickeln, sondern auch der Verkaufswert könnte höher sein.
Wir können in diesem Artikel alle Unterlagen oder Aspekten, die man bei einem Verkauf beachten muss, nicht genau analysieren, aber wir wollen eine Reihe von wichtige Gesichtspunkte nennen, die man je früher desto besser klären und bewerten sollte.
Als erstes, die Bescheinigung über die Energetische Effizienz. Wie Sie wahrscheinlich schon wissen, ist aufgrund der Europäischen Regulierungen obligatorisch diese Bescheinigung dem Käufer zur Verfügung zu stellen. Die Bescheinigung ist nicht schwer zu erhalten, es handelt sich um eine einfache Erledigung, aber je früher man sie macht, desto besser.
Sehr wichtig ist die Bewohnbarkeitsbescheinigung. Obwohl diese nicht obligatorisch ist, ist es ratsam sie beizubringen und viele Käufer fordern sie bereits. Sobald das neue Gesetz über Wohnwesen auf den Balearischen Inseln in Kraft tritt wird es, ausserdem, obligatorisch sein dieses Dokument im Fall eines Verkaufes zu beschaffen. Und weiter: wenn wieder Lizenzen für die Betreibung von touristischen Unterkünften in Wohnungen beantragt werden können, wird diese Bescheinigung vorliegen müssen. Manchmal kann man diese Bescheinigung sofort erhalten (wenn man eine Renovierung beantragt), aber es kann auch länger dauern (wenn eine solche Bescheinigung nie zuvor ausgestellt wurde), denn in diesem Falle müssen Bescheinigungen von der Stadtverwaltung beantragt werden, welche ihrerseits die Erteilung verzögern kann. Deshalb raten wird auch, diese Besorgung so schnell wie möglich zu beginnen.
Auch die Rechnungen der Versorgungsanschlüsse (Gas, Strom Wasser, usw.) müssen vorliegen, damit der Käufer die notwendigen Schritte der Umschreibungen nach dem Kauf vornehmen kann. Wenn es einen Brunnen gibt, muss auch die Brunnenlizenz vorbereitet sein.
An dritter Stelle muss eine Bescheinigung der Stadtverwaltung oder des Consell Insular über städtebaulichen Nicht-Verstoss bereit sein. Diese Bescheinigung ist ebenfalls erforderlich um eine Lizenz für die Betreibung von touristischen Unterkünften in Wohnungen zu beantragen. Die Erteilung dieser Genehmigung kann länger dauern, denn sie ist von der Stadtverwaltung abhängig; deshalb ist es ratsam sie möglichst bald zu beantragen.
Sehr wichtig ist, an vierter Stelle, die Realität mit der Auskunft des Grundbuch- und Katasteramtes koordiniert zu haben. Besonders, wenn der Käufer eine Hypothek beantragen will, ist es unerlässlich, dass die vorliegenden Bauten und/oder Bauwerke richtig im Grundbuchamt eingetragen sind. Alles mit genügend Zeit im Voraus vorbereitet zu haben wird uns helfen, dass der Verkauf einfacher wird. In diesen Fällen ist gewöhnlich ein Topographischer Plan mit den georeferenzierten Koordinaten erforderlich.
An fünfter Stelle müssen die Originale und Kopien von allen erhaltenen Baulizenzen und alle Bescheinigungen über die Bauendabnahme sowohl der Techniker wie der Stadtverwaltung, die genehmigten Pläne, Grundprojekt und Ausführungsprojekt … bereitliegen. Und – umso besser, wenn wir ausserdem ein Technischer Gutachten des Architekten mit der Analyse der bebauten Flächen und des Bauzustandes des Hauses haben, denn der Käufer wird jederzeit wissen, was er kauft. Es ist sehr wichtig, dass der Käufer den physischen, grundbuch- und katasteramtliche und städtebaulichen Zustand kennt, um spätere Forderungen zu vermeiden. Und wir raten auch ein paar Luftaufnahmen zu haben, um das Alter der Bauwerke nachweisen zu können. Diese Fotos können kostenlos über Online-Portale, wie z.B. IDEIB, oder durch Privatfirmen, wie z.B. ESTOP erhalten werden.
Um den grundbuchamtlichen Status zu kennen werden wir immer eine aktualisierte einfache Auskunftsnotiz des Grundbuchamtes vorliegen haben; darauf sind nämlich der oder die Eigentümer der Immobilie, die Beschreibung, und ob Lasten vorliegen oder nicht, ersichtlich. Und noch viel besser wäre es, wenn wir eine Kopie oder die Originalausfertigung des Titels des Eigentumserwerbs, d.h. die Urkunden des Kaufes, Erbschaftserklärung oder Schenkung, usw. haben.
In Bezug auf die Lasten wird man untersuchen müssen, ob man sie löschen kann oder nicht. Wir können folgende Eintragungen vorfinden:
- Hypotheken
- Vormerkungen wegen Klagen oder Pfändungen
- Dienstbarkeiten jedweder Art
- Reallasten oder Allode
- Richtlinien für Eigentümergemeinschaften und andere Abmachungen
- Usw.
Die Zahlungsbelege der Immobiliengrundsteuer (IBI) werden auch gefordert. Wir raten immer, die Zahlungsbelege der IBI der letzten 4 Jahre beizubringen, um nachzuweisen, dass alle bezahlt wurden.
Manchmal wird auch eine Militärerlaubnis (wenn die Käufer Bürger aus Drittländer sind und es sich um eine Finca auf Agrarland handelt) oder eine Küstenamt Bescheinigung (wenn das Eigentum an die Küstenzone angrenzt) erforderlich. In diesen Fällen muss man beachten, dass die Fristen der Erteilung der öffentlichen Kaufurkunde länger sein werden.
Wenn man verkaufen will müssen diese Aspekte und viele andere beachtet werden. Wir sind in diese Art von Verfahren spezialisiert und kennen alle erforderlichen Details, Dienstwege, Erledigungen und Studien, und deshalb sind wir sicher, Ihnen die beste Beratung anzubieten, sowohl vor dem Verkauf, wie wenn bereits ein möglicher Interessent vorliegt. Wenn Sie eine vollständige und Ihrem persönlichen Fall angepasste Information wünschen, zögern Sie nicht länger und nehmen Sie mit uns Kontakt auf!
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