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Seit 2019 sind mehrere Urteile des Obersten Gerichtshofs ergangen, in denen die Klausel über die vorzeitige Fälligkeit für ungültig erklärt wurde (siehe SSTS vom 11.09.2019, 12.11.2019, 14.11.2019 und 12.12.2019).

Diese bilden die Grundlage für die Frage, wann eine vorzeitige Kündigungsklausel für gültig erklärt werden kann:

  • Wenn sie vorsieht, dass die Nichterfüllung des Schuldners so schwerwiegend oder wesentlich ist, dass sie die gesamte Forderung für die ausstehende Gesamtschuld rechtfertigt.
  • Wenn in der Klausel selbst festgelegt wird, was einen schwerwiegenden Verstoß darstellt, und dem Verbraucher die Möglichkeit gegeben wird, seinen Verpflichtungen nachzukommen.

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Situation der nach Juni 2019 unterzeichneten Hypothekarkredite

Als Reaktion auf diese Beschlüsse hat der Gesetzgeber davon Kenntnis genommen und am 16. Juni 2019 ist das Gesetz 5/2019 zur Regelung von Immobilienkreditverträgen in Kraft getreten, in dem festgelegt ist, dass die Nichtzahlung von 3 % des gewährten Kapitals einen schwerwiegenden Verstoß darstellt, wenn der Verzug in der ersten Hälfte der Darlehenslaufzeit eintritt oder in der zweiten Hälfte, wenn 12 Monatsraten unbezahlt bleiben und dem Darlehensgeber eine Frist von einem Monat zur Begleichung seiner Schuld eingeräumt wurde.

Dies gilt natürlich für alle Hypothekendarlehen, die nach dem Inkrafttreten der Verordnung unterzeichnet wurden, aber was geschieht mit den früheren Darlehen?

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Vor Juni 2019 unterzeichnete Hypothekendarlehen

Die Rechtsvorschriften, in denen die Fälle schwerwiegender Verstöße festgelegt sind, gibt es erst seit 2019, so dass das Gesetz seine Wirkungen „ex nunc“ und nicht „ex tunc“ entfaltet, d. h. mit Wirkung für die Zukunft, nicht aber für in der Vergangenheit entstandene Rechtslagen, was bedeutet, dass es im Ermessen des Richters liegt, ob ein schwerwiegender Verstoß vorliegt oder nicht.

Am 6. Juni 2022 stellte der Oberste Gerichtshof in seinem Urteil Nr. 465/2022 jedoch ausdrücklich fest, dass es sich um einen schwerwiegenden und wesentlichen Verstoß gegen das Hypothekendarlehen handelt, so dass die Klausel über die vorzeitige Fälligkeit mit der Kündigung des Vertrages gemäß Artikel 1.124 des spanischen Zivilgesetzbuches gültig ist.

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Nichteinhaltung von 56 Hypothekenraten

Dies wird in der vierten Rechtsgrundlage eindeutig und nachdrücklich festgestellt, wenn es dort heißt:

„In der Instanz wurde festgestellt, dass die Parteien am 9. November 2006 ein Darlehen mit einer Laufzeit von dreißig Jahren über einen Betrag von 76.000 Euro abgeschlossen haben und dass der Darlehensgeber angesichts der Nichtzahlung der Raten durch den Darlehensnehmer ab dem 9. Juli 2012 ihm am 15. März 2017 den geschuldeten Betrag mitgeteilt und ihn aufgefordert hat, die Schulden zu regulieren.

Als die Mahnung ungehört blieb und der Schuldner fast fünf Jahre lang nicht gezahlt hatte, reichte der Gläubiger am 2. Juni 2017 Klage ein, mit der er vor allem die Beendigung des Vertrags und die Verurteilung zur Zahlung des entsprechenden Betrags gemäß dem vorgelegten, nicht bestrittenen Vergleich beantragte.

Es steht außer Frage, dass die in Anbetracht der Anzahl der nicht gezahlten Raten entstandene Nichtzahlung als schwerwiegend und wesentlich zu qualifizieren ist, wie es das Gericht getan hat, dessen Kriterium wir teilen, und folglich hätte die Berufung des Beklagten zurückgewiesen werden müssen“.

Daher stellt der Oberste Gerichtshof fest, dass bei Hypothekendarlehen, die vor dem Gesetz 5/2019 vom 15. März zur Regelung von Immobilienkreditverträgen abgeschlossen wurden, das Argument der vorzeitigen Beendigung des Vertrages durch eine Auflösungsklage gemäß Art. 1124 des Zivilgesetzbuches wegen Nichtzahlung von 56 Hypothekenraten als gültig angesehen werden kann.

Bufete Frau bietet Ihnen als erfahrene Immobilienrechtskanzlei die beste Beratung zu Ihren Hypothekenbedingungen, um zu prüfen, ob diese mit der geltenden Gesetzgebung in Einklang stehen.

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