Immobilienrecht & steuerliche Fragen

Wenn man auf den Balearen die urbanistische Situation eines Wohngebäudes oder Baulichkeit überprüft, können sich drei verschiedene Rechtslagen, jeweils mit unterschiedlichen Folgen bezüglich der Rechten und Pflichten der Eigentümer, ergeben. 1. Rechtskonforme Bauwerke sind jene Bauten, welche die Bestimmungen der geltenden Bauplanung erfüllen, d.h. unabhängig von der Erbauungszeit, sind diese Konstruktionen vollständig mit der geltenden Rechtsordnung vereinbar und beinhalten demzufolge die in der LOUS vorgesehenen Eigentümer-Rechten und Pflichten. 2. Fehlerhafte Bauten sind jene, die gemäß einer vorhergehenden Bauplanung rechtmässig errichtet waren, aber nach einer Gesetzesänderung oder Aufhebung, heute mit der neuen Bauplanung unvereinbar sind.

3. Planwidrige Bauwerke sind jene, die gemäß der geltenden Bauplanung der Enteignung, Zwangsabtretung oder Abriss unterliegen, sowie jene, die ohne die erforderliche Lizenz gebaut oder erweitert wurden.

In diesem Artikel werden wir uns auf die im Gesetz 2/2014 vom 25. März für Raumordnung und -Nutzung (LOUS) vorgesehene rechtliche Regelung von Bauten, die nach der Verabschiedung einer neuen Bauordnung im Zustand von Fehlerhaftigkeit oder Planwidrigkeit verbleiben, konzentrieren.

a) Bauwerke im Zustand von Fehlerhaftigkeit.

Artikel 68 LOUS definiert Bauwerke im Zustand von Fehlerhaftigkeit anhand von drei Parameter:

1. Es sind Bauwerke oder Gebäude die mit einer aufgehobenen oder ersetzten urbanistischen Bauplanung rechtlich konform errichtet wurden.

2. Nach der Gesetzesänderung mit der neuen geltenden Bauplanung nicht mehr rechtskonform sind; und

3. In dieser neuen Bauplanung ist nicht vorgesehen, dass sie enteignet, zwangs- und unentgeltlich abgetreten oder abgerissen werden, denn sonst wären sie im Zustand der Planwidrigkeit.

Die neue Bauplanung wird für diese Baulichkeiten die anwendbare urbanistische Normen bestimmen.

Die LOUS garantiert aber, dass Mindestmassnahmen im Bauwerk stattfinden dürfen, nämlich Bauarbeiten für Hygiene, Sicherheit, Umwelt, Reform und Konsolidierung, Instandhaltung, Modernisierung oder Ausbesserung der Ästhetik und der Funktionalität, sowie auch die notwendigen für Erfüllung der Bestimmungen für Brandverhütung, Infrastrukturanlagen des Bauwerkes und diejenigen zur Anpassung an die Vorschriften für Abschaffung von architektonische Barrieren.

b) Planwidrige Bauwerke.

Gemäß Artikel 68 LOUS werden folgende Bauwerke, Anlagen und Nutzungen planwidrig:

1. Bauwerke, die nach der geltenden Bauplanung der Enteignung, zwangs- und unentgeltlichen Abtretung oder Abriss unterliegen.

Auf diese Art von Bauwerken können keine Baumassnahmen zur Konsolidierung, Volumenerweiterung oder Modernisierung erlaubt werden.

Ausnahmsweise und mit Begründung können jedoch – mit ausdrücklichem Verzicht der gegebenenfalls anfallenden Steigerung des Enteignungswertes – die Reparaturen, welche die öffentliche Gesundheit, Sicherheit und Hygiene der Wohnanlieger oder der eigenen Wohnungsinsassen fordern, zugelassen werden.

2. Ohne Baulizenz oder mit stornierter Baulizenz errichtete Bauwerke oder Erbauungen, obgleich die Beschlussfassung von Massnahmen zur Wiederherstellung der urbanistischen Legalität, die den Abriss mit sich bringen, nicht mehr Anwendung finden. Es handelt sich dabei um illegale Bauwerke, auf welche die Abrissstrafe wegen Ablauf der für die Verjährung der Verstösse vorgesehene Zeit (im Allgemeinen 8 Jahre, gemäß Artikel 179 LOUS, vorbehaltlich unverjährbare Übertretungen) nicht mehr verhängt werden kann. In diese Art von Bauwerken können keinerlei Baumassnahme stattfinden, bis man sie nicht legalisiert hat (falls möglich). Ausserdem, wenn diese Bauwerke nach dem 1. März 1987 gebaut wurden, kann man die öffentlichen Versorgungsverträge (Strom, Gas, Wasser, Sanität, Telefon, Telekommunikation und ähnliche) nicht zeichnen.

3. Rechtmässig errichtete Bauwerke oder Erbauungen, in welche ohne Baulizenz oder mit stornierter Baulizenz Erweiterungsbauarbeiten erfolgten.

In diese Art von Bauwerken können auf der lizenzlosen Erweiterung keinerlei Baumassnahmen stattfinden, bis man die Erweiterung, gemäß der anwendbaren Vorschriften und Bauplanung nicht legalisiert hat (falls möglich). Für den Rest des Baues, aber, gilt die für die Bauwerke im Zustand von Fehlerhaftigkeit vorgesehene rechtliche Regelung.

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