Wenn du eine Liegenschaft (finca) auf Mallorca kaufen oder verkaufen willst, solltest du wissen, dass sich Bauwerke oder Bauten in inadäquate oder baurechtswidrige Situation befinden können. In diesem Artikel werden wir über den Fall der Baurechtswidrigkeit sprechen und uns auf Art. 129 des neuen Gesetzes über Bauwesen auf den Balearischen Inseln (GBBI), besonders Absatz 2 beziehen, welches praktisch unverändert den Vorgänger, d.h. Art. 68 des widerrufenen Bauordnungs- und Nutzungsgesetzes ersetzt (BONG).

Wir erwähnen nachfolgend drei Fälle, in welche ein Bau, Bauwerk, Anlage oder Nutzung als baurechtswidrig angesehen wird.

a) Bauten, die gemäß der geltenden Planung enteignet, zwangs- und unentgeltlich abgetreten oder abgerissen werden müssen.

b) Die ohne Baulizenz oder mit annullierter Baulizenz ausgeführte Bauwerken oder Bauten, auch wenn die Massnahmen zur Wiederherstellung der städteplanerischen Rechtmässigkeit, die den gegebenenfalls anwendbaren Abriss vorsehen, nicht mehr zu ergreifen sind.

c) Die rechtsgültig errichteten Bauwerke oder Bauten, in welchen Bauarbeiten zur Erweiterung, Reform oder Nutzungsänderung, ohne Baulizenz oder mit annullierter Baulizenz ausgeführt wurden.

Wenn sich unsere Finca auf Mallorca oder Ibiza in diese Situation befindet, stellt sich die Frage ob wir Lizenzen für Erweiterungen, Reformen, usw. bekommen werden. In der Anlage zu diesem post findet ihr eine übersichtliche Tabelle über dieses komplizierte Thema.

Einerseits müssen wir den Wortlaut des GBBI beachten (zweite Spalte), aber andererseits fehlt noch die Durchführungsverordnung zur Entwicklung der Vorschriften dieses Gesetzes, und die zweite Schlussbestimmung Absatz 2 GBBI besagt, dass zwischenzeitlich für die Insel Mallorca, in allem was mit der GBBI kompatible ist, die allgemeine Durchführungsverordnung des BONG wirksam ist. Somit müssen wir auch Art. 186 dieser Verordnung (dritte Spalte) beachten.

Wir wiederholen: Es ist sehr wichtig einen Rechtsanwalt zu kontaktieren, bevor wir ein Eigentum kaufen, insbesondere wenn es sich um eine Finca auf Agrarboden handelt, denn wenn ein Bauwerk oder Bau sich in baurechtswidrige Situation befindet, riskieren wir erhebliche Probleme und ausserdem kann das Grundbuchamt diese Situation als Last eintragen, was einen Weiterverkauf schwermachen würde, denn eine Bank erteilt nur sehr zögernd eine Hypothek über eine Liegenschaft, die ordnungswidrig ist.

Mögliche ordnungswidrige Situationen

Gemäß neues Gesetz über Bauwesen auf den Balearischen Inseln (Art. 129 GBBI) 

Gemäß Verordnung des schon widerrufenen Bauordnungs- und Nutzungsgesetzes der Balearischen Inseln (Art. 168 Verordnung BONG).

Bauten, die gemäß der geltenden Planung enteignet, zwangs- und unentgeltlich abgetreten oder abgerissen werden müssen (Art. 129.2.a GBBI)
  • Es werden keine Konsolidierung, Volumenerweiterung oder Modernisierungs-arbeiten genehmigt werden.
  • Ausnahmsweise und begründet können jedoch, mit ausdrücklichem Verzicht auf den gegebenenfalls entstehenden Enteignungs-wertzuwachs, die Reparaturen, welche die öffentliche Gesundheit, die Sicherheit und die Hygiene der darin wohnenden und die Bauten besetzenden Personen, erfordern, genehmigt werden.
  • Unter keinen Umständen können Arbeiten zur Konsolidierung, Volumenerweiterung oder Modernisierung genehmigt werden.
  • Es können nur die Reparaturarbeiten, welche die öffentliche Gesundheit, die Sicherheit und die Hygiene der darin wohnenden und die Bauten besetzenden Personen erfordern, genehmigt werden, im Rahmen von Art. 68,2a) BONG.
  • Die Baulizenz der Stadtverwaltung für die Arbeiten, welche nur gemäß dem vorigen Absatz a) zulässig sind, wird lediglich unter der Bedingung erteilt werden, dass der Interessent ausdrücklich auf den gegebenenfalls entstehenden Enteignungs-wertzuwachs verzichtet und die Bedingung im Grundbuchamt einträgt.
  • In diesen Bauwerken oder Anlagen können die vorher gesetzlich bestehenden Nutzungen beibehalten werden bis zu der Enteignungsausführung, Übergabe oder Abriss; und ausserdem die Nutzungen und provisorischen Arbeiten in der Form, die Art. 67 BONG und Art. 184 dieser Verordnung reguliert.

 

 

  • Wenn sich das Bauwerk oder Anlage aufgrund einer Teilbeeinträchtigung durch eine neue Strassenlegung, eingebunden an kostenfreie Abtretung, in ordnungswidrige Situation befindet, aber nicht von einer städteplanerischen Tätigkeit oder Massnahme betroffen ist, und wenn es funktionell und technisch auf den von der Abtretung nicht betroffenen Teil möglich ist, wird die Regelung von Art. 185 dieser Verordnung angewendet.
Die ohne Baulizenz oder mit annullierter Baulizenz ausgeführte Bauwerken oder Bauten, auch wenn die Massnahmen zur Wiederherstellung der städteplanerischen Rechtmässigkeit, die den gegebenenfalls anwendbaren Abriss vorsehen, nicht mehr zu ergreifen sind (Art. 129.2.b GBBI)

 

 

  • Es können keine Arbeiten gemacht werden.
  • Ausserdem, im Falle, dass diese Bauten nach dem 1. März 1987 ausgeführt wurden, kann man für sie ebenfalls kein Strom, Gas, Wasser, Sanierung, Telefon, Telekommunikation oder ähnliche Versorgungsanschlüsse unter Vertrag nehmen.
  • Unter keinen Umständen kann eine Arbeit oder Handlung ausgeführt werden.
  • Ausserdem, im Falle, dass diese Bauwerke oder Bauten nach dem 1. März 1987 ausgeführt wurden, kann man für sie ebenfalls kein Strom, Gas, Wasser, Sanierung, Telefon, Telekommunikation oder ähnliche Versorgungsanschlüsse unter Vertrag nehmen.
  • Auf der gleichen Parzelle oder Baugrundstück auf welchem sich ordnungswidrige Bauwerke oder Bauten unter der Regulierung dieses 3 Absatzes befinden, können unter keinen Umständen die Ausführung von Neubauarbeiten genehmigt werden
Die rechtsgültig errichteten Bauwerke oder Bauten, in welchen Bauarbeiten zur Erweiterung, Reform oder Nutzungsänderung, ohne Baulizenz oder mit annullierter Baulizenz ausgeführt wurden (Art. 129.2.c GBBI)
  • Im legal ausgeführten Teil sind alle Arbeiten für Gesundheit, Sicherheit, Hygiene, Reparatur, Konsolidierung und Reform zulässig.
  • Notwendige Bauarbeiten für die Erfüllung von Brandverhütungsnormen, Barrierefreiheit und technische Baucodierung können ebenfalls genehmigt werden.
  • Im illegal ausgeführt können keine Art von Arbeiten ausgeführt werden.
  • Jedenfalls können alle Arbeiten für Gesundheit, Sicherheit, Hygiene, Reparatur, Konsolidierung und Reform genehmigt werden, vorausgesetzt sie betreffen nicht den ordnungswidrig ausgeführten Teil des Bauwerkes oder Baus.
  • Ebenfalls werden die notwendigen Arbeiten für die Erfüllung von Brandverhütungsnormen, Einrichtung der Infrastrukturen des Bauwerkes, Einrichtungen der technischen Baucodierung und die Anpassung an die Barrierefreiheit genehmigt werden. Im illegalen Teil der Bauten oder Bauwerken kann jedoch, bis zu der Legalisierung, keine Art von Arbeit ausgeführt werden.
  • Unter keinen Umständen kann die Ausführung von Neubauten oder Erweiterung von Bauwerken oder des legal errichteten Baus, genehmigt werden, wenn auf der gleichen Parzelle oder Baugrundstück, Bauarbeiten oder Erweiterungen ohne Lizenz oder mit annullierter Lizenz ausgeführt wurden, bis nicht die entsprechende Legalisierung oder Abriss vorliegt.
Nutzungen, welche die neue Planung inkompatible erklärt und sie ausdrücklich der Einstellung/Aufgabe unterstellt (Art. 186.5,1.Absatz Verordnung)

 

 

  • Die ordnungswidrigen Nutzungen können nicht Gegenstand von Inhaberübertragung oder Lizenzrenovierung der Nutzung, oder anderen befristeten Genehmigungen sein; in diesen Fällen muss die sofortige Einstellung/Aufgabe beschlossen werden.
  • Wenn die Genehmigung dieser Nutzungen nicht an eine Frist gebunden ist, können die entsprechenden Genehmigungen widerrufen werden, unbeschadet der gesetzlich zustehenden Entschädigungen.
  • In den restlichen Fällen von Nicht-Übereinstimmung, können die vorher bestehenden Nutzungen beibehalten werden und den Inhaber wechseln.
Nutzungsänderung von Bauwerke oder Bauten, welche ohne Lizenz oder, gegebenenfalls, gegen die regulierenden Bestimmungen des Sektors der Tätigkeiten ausgeführt wurden (Art. 186.5,2.Absatz Verordnung)

 

  • Unter keinen Umständen kann eine Arbeit oder Handlung ausgeführt werden
  • Ausserdem, im Falle, dass diese Bauwerke oder Bauten nach dem 1. März 1987 ausgeführt wurden, kann man für sie ebenfalls kein Strom, Gas, Wasser, Sanierung, Telefon, Telekommunikation oder ähnliche Versorgungsanschlüsse unter Vertrag nehmen.
  • Auf der gleichen Parzelle oder Baugrundstück auf welchen gemäß diesen Absatz 3 ordnungswidrige Bauwerke oder Bauten existieren, können unter keinen Umständen die Ausführung von Neubauarbeiten genehmigt werden.
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