Derecho Inmobiliario y cuestiones Fiscales

Für Bauten, die hauptsächlich zu Wohnzwecken genutzt werden, liegt gesetzlich eine Haftungsgarantieversicherungspflicht (seguro decenal) vor

Derzeit stellt die Haftungsgarantieversicherung die Haftpflicht der im Prozess der Bautätigkeit beteiligten Parteien dar. Gehaftet wird für materielle Schäden, die durch Defekte oder Mängel entstehen, die die mechanische Resistenz und die Stabilität des Gebäudes betreffen.

Für Nicht-Sachkundige wirft die Haftungsgarantieversicherung mehrere Fragen auf:

Welche Risiken werden dadurch abgedeckt?

Welche Ausnahmen gibt es?

Welche Folgen kann das Nichtvorhandensein einer Haftungsgarantieversicherung haben?

Warum ist ein OCT/ TÜV (Technische Überprüfungsstelle) notwendig?

Welche Risiken deckt die Haftungsgarantieversicherung (seguro decenal) ab?

Vor 1999 sah das spanische BGB schon eine 10- jährige Haftpflicht für Bauunternehmer und Architekten für den Fall von „Ruinen“ bei Bauten vor. In der Praxis konnte oftmals diese Haftpflicht nicht umgesetzt werden, weil bei den Haftungsverantwortlichen nicht die finanziellen Mittel vorhanden waren. Diese Problematik kam vor allen Dingen bei betreffenden Immobilien zum Tragen, bei denen die Schäden nur teilweise durch die Haftpflichtversicherung der im Bauprozess intervenierenden Seiten wie etwa Bauunternehmer abgedeckt werden konnte, so wie es das Bautätigkeitsgesetz-Ordnungsgesetz (BOG) vorsieht (Gesetz 38/1999, vom 5. November).

Im Zusammenhang mit bestimmten Schäden und Mängeln setzt Artikel 19 des BOG die Haftpflicht der beteiligten Agenten fest (Bauträger, Bauunternehmer, Architekten etc.) und sieht folgende Fristen vor:

10 Jahre für die Schäden, die durch Defekte und Mängel entstanden sind und die Fundamente, Träger, Balken, Konstruktionen etc. betreffen, die die mechanische Resistenz und die Stabilität des Gebäudes gefährden.

3 Jahre für Mängel und Defekte der baulichen Elemente oder der Installationen, die die Vorrausetzungen für die Bewohnbarkeit beeinträchtigen (Hygiene, Gesundheit, Umweltschutz)

1 Jahr in Zusammenhang mit den Mängeln und Defekten in der Ausführung oder der Fertigstellung des Baus.

 Ist die 10-jährige Haftungsgarantieversicherung (seguro decenal) Pflicht?

Für Bauten, die hauptsächlich zu Wohnzwecken genutzt werden, liegt gesetzlich eine Versicherungspflicht vor. Und wie wird diese Pflicht umgesetzt?

Es verhält sich wie folgt. Ohne die Vorlage der 10-jährigen Haftungsgarantieversicherung kann der Neubau nicht in das Grundbuch eingetragen werden. In der Praxis bedeutet das, dass der Bauträger keine Hypothekenfinanzierung erhält und der Bau nicht kommerzialisiert werden darf. Die Haftungsgarantieversicherung muss notariell beglaubigt werden, wenn der Eintrag ins Grundbuchamt vorgenommen werden soll. Erst nach Verstreichen von 10 Jahren kann die Immobilie ins Grundbuch ohne die 10-jährige Haftungsgarantieversicherung vorgenommen werden.

Ausnahmen gibt es auch in diesem Fall. Wenn als „eigener Privatbauherr“ gehandelt wird und die Immobilie für eigene Wohnzwecke erklärt wird, kann die Neubau-Immobilie innerhalb der 10-jährigen Frist ohne die genannte Haftungsgarantieversicherung im Grundbuchamt eingetragen werden.

Was ist die OCT (Organismo de Control Técnico) / TÜV?

Die Abkürzung OCT bedeutet Organismo de Control Técnico, eine TÜV-Stelle. Hierbei handelt es sich um Ingenieursfirmen und/oder Architekturfirmen, die die Aufgabe haben, eine Qualitätskontrolle des Projektes durchzuführen, die Ausführung der Materialien und den Bautätigkeitsprozess zu überprüfen sowie die richtige Einhaltung des Bauprojektes und Anpassung an die anzuwendenden Richtlinien etc. zu kontrollieren. Dieser TÜV muss die Dokumente des Projektes überprüfen und begutachten (Projekt der Materialausfertigung, Pläne etc.) und darüber hinaus dem Bautätigkeitsprozess punktuell beiwohnen, damit begutachtet werden kann, dass der Bauakt an einem gewissen Ort und mit einer bestimmten Qualität durchgeführt wurde. Es gibt auch die Möglichkeit, die 10-jährige Haftungsgarantieversicherung ohne den OCT/TÜV abzuschließen.

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