Ihr werden wahrscheinlich alle schon wissen, dass wenn wir eine Immobilie in Spanien erwerben die Vermögensübertragungssteuer (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales – ITP) fällig wird. Der Steuersatz zwischen 8% und 11% wird auf den Immobilienwert berechnet und ist spätestens ein Monat nach dem Kauf fällig.
Wenn wir die Versteuerung einreichen, berechnen wir die Steuer auf der Grundlage des in der Urkunde angegebenen Wertes. Das Steueramt der Balearischen Inseln (ATIB) kann jedoch in den nachfolgenden vier Jahren die angegebenen Werte nachprüfen, und – sollte ein geringerer Wert als der als Realwert bezeichnete erklärt worden sein – wird es von uns die Nachzahlung der Steuerdifferenz verlangen.
Beispiel: Wenn ich eine Liegenschaft für 100.000 Euro erworben habe, werde ich 8.000 Euro für die ITP eigezahlt haben. Wenn der Realwert der Immobilie 140.000 Euro betrug, wird mich die ATIB auffordern 8% von 40.000 Euro, zzgl. Zinsen und Bußgeld zu bezahlen.
Diese Nachprüfungen berücksichtigen sehr selten den physischen Zustand oder die Lage der Immobilie, denn der Realwert kalkuliert sich auf der Grundlage von anderen Angaben (Katasterwert oder die Größe des Grundstücks). Demzufolge ist es häufig ungerecht nachzahlen zu müssen, wenn ich ein gutes, billiges Angebot für eine Liegenschaft erhalten habe.
Neueste Urteilsprüche unseres Obersten Gerichtes haben entschieden, dass dieses Kalkül nicht zutreffend ist, wenn es seitens der Behörde nicht durch eine direkte Überprüfung der in Frage stehenden Immobilie ergänzt wird.
Das Urteil des Obersten Gerichtes vom 23. Mai 2018 führt aus, dass die Bewertungen „für die endgültige Zuweisung des konkreten Wertes, durch eine tatsächliche, begründete Einzelprüfung, auf der Grundlage einer direkten unmittelbaren Observation des nachgeprüften Eigentumes“ vervollständigt sein müssen. Dieses gleiche Urteil erwähnt ausserdem, dass „das Verfassungsgericht uns daran erinnert, dass der Ausdruck Realwert, der Verwaltungsbehörde die Pflicht auferlegt, sich – innerhalb der Einschätzung – tatsächlich im Rahmen von unvermeidlichen technischen Kriterien zu halten […] (Urteil STC 194/2000)“.
Dabei ist andererseits, die Behörde selbst, diejenige, die nachweisen muss, dass der Realwert tatsächlich höher ist, als der Angegebene, nicht der Steuerzahler.
Die Beweislast trägt demnach die ATIB. Im vorgenannten Urteil wird erklärt, dass „der Bestimmungsvorgang des Realwertes, der durch die Behörde nachgeprüften Immobilien, die doch schließlich die von dem Steuerzahler als Preis oder Gegenleistung des zugrundeliegenden Geschäfts angegebenen Werte berichtigt oder überprüft, muss: a) singulär; b) begründet: und c) das Ergebnis einer Prüfung der Immobilie, normalerweise einer Ortsbesichtigung, sein.“ Weiter unten heißt es: „der Betroffene selbst ist gesetzlich nicht dazu verpflichtet zu beweisen, dass der in der Steuererklärung oder Selbstversteuerung angegebene Wert mit dem Realwert übereinstimmt; die Behörde ist diejenige, die diese fehlende Übereinstimmung nachweisen muss“.
Was können wir machen, wenn wir mit der von der Behörde durchgeführten Schätzung aufgrund einer Koeffizientenanwendung nicht einverstanden sind? Wir haben mehrere Möglichkeiten, die Fall für Fall untersucht werden müssten. Der Steuerzahler kann aber jedenfalls immer ein rechtlich anerkanntes Beweismittel vorlegen, z.B. eine notarielle Feststellende Protokollurkunde über den Zustand der Immobilie. Es ist nicht mehr, wie bisher, eine kontradiktorische Wertgutachten-Schätzung notwendig. Vielmehr wäre diese Methode zur Widerlegung einer auf eine mathematische Berechnung beruhenden Handlung sehr wenig geeignet.
Es handelt sich tatsächlich um ein hochinteressantes Thema, insbesondere für alle im Immobilien- und Bauwesen auf den Balearischen Inseln tätigen Profis und wir könnten uns zweifelsohne noch viel länger damit beschäftigen. Zögert also nicht, bei eventuellen Fragen oder Zweifel, mit unseren Fachanwälten in Mallorca oder Ibiza Kontakt aufzunehmen.
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